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【2019年版】都道府県別、注文住宅の建築費用の相場と注文住宅での家づくりにかかる費用とは

「注文住宅で家を建てる場合、どれくらいの費用が必要となるのだろう・・・」

注文住宅を建てようと思い立った時、一番はじめに気になる話題は、注文住宅を建てるのに必要な費用(お金)はいくらなのかということだと思います。

今回の記事では、注文住宅で家を建てるのに必要となる、費用(お金)の話を中心に話を進めていきます。

まずは、「都道府県別の注文住宅の建築費用の相場」をお話ししてから、坪単価を見るときの注意点を含めた「注文住宅にかかる費用」の話をしていきます。

その上で、注文住宅にかかる費用をどのように用意すれば良いのかなどの「資金計画の話」、「自己資金の目安」や、「注文住宅にかかる税金の種類の話」などについても、お話ししていこうと思います。

注文住宅で家づくりを検討するにあたって、必要な費用(お金)の話をまとめていますので、注文住宅の予算計画の判断材料として、ご覧いただければと思います。

注文住宅は建てる地域によって家の価格が違います。

今回の記事では、都道府県ごとに分け、エリアごとの注文住宅を建てるのに必要な費用を載せておきましたので、注文住宅を建てるのに、どれくらいの費用が必要になるのかの参考にしていただくことができると思います。

また、資金計画の話や、自己資金の目安はどれくらいなのかという話も合わせてしていきますので、注文住宅で家づくりを進める際の参考にしてください。

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都道府県別、注文住宅の建築費用の相場の一覧

まずは、都道府県別の注文住宅の建築費用の相場について見ていきます。

実は、注文住宅は、全国どこで建てても同じ値段で建てられるわけではなく、注文住宅を建てるために必要となる費用は、各地域ごとに差があります。

下記の「都道府県別、注文住宅の建築費用の相場」の表を見れば、お住いの地域の「建築費用の相場」はもちろん、建築を予定している地域で、平均して「どれくらいの広さの家」を建てているのかがわかるようになっています。

下記の表を参考にすることで、注文住宅を検討する際の、予算計画の判断材料にしていただけると思います。

なお、この表は、国土交通省の「建築着工統計(2017年度版)」と住宅金融支援機構の「フラット35利用者調査(2017年度版)」を参考にして作成したものとなります。

※都道府県別工事費単価(居住専用):国土交通省「建築着工統計」(2017年度)より作成
注文住宅の建設単価:住宅金融支援機構「フラット35利用者調査」(2017年度)より作成

最新の統計では、全国平均の床面積は、128.2m2(42.7坪)、全国平均の総費用の相場は3,356万円となっています。

なお、ここでは都道府県ごとの注文住宅の平均的な「広さ」と「総費用」を表にまとめています。

「坪」あたりの価格を示す「坪単価」や「構造別、地域別、坪単価」については「【2019年版】注文住宅の都道府県ごとの平均坪単価と坪単価の3つの注意点ついて」に、詳しく書いてありますので、予算計画の際の参考にしてください。

都道府県別、注文住宅の平均床面積(m2)

続いて、先ほどの「都道府県別、注文住宅の建築費用の相場」の図を、日本地図に落とし込んだものを「平均床面積(m2)」「平均坪数」「平均総費用」の順で掲載していきます。

都道府県ごとの、平均的な注文住宅の広さ「平均床面積(m2)」を、日本地図上に落とし込んでいますので、より直感的で見やすくなっているかと思います。

なお、それぞれの都道府県内にある番号は、「都道府県別、注文住宅の建築費用の相場」の図の番号と一致しております。

 

都道府県別【平均床面積m2】

図:都道府県番号

都道府県別、注文住宅の平均坪数

例えば、「およそ40坪の家」というように、営業マンとの会話の中で、家を坪数で伝えたり、坪数で検討する方も多いと思います。

先ほどの表の通りに「平均的な家の広さ」を「坪数」に変換した図表は下記の通りとなります。

下記の図に表示されているのは、平均「坪単価」ではなく、平均「坪数」となりますのでご注意ください。つまり、先ほどの「平均床面積(m2)」を、坪あたりの値(3.3)で割ったものとなりますので、お間違いのないようお願いします。

 

【平均床面積(坪)】

図:都道府県番号

都道府県別、注文住宅の平均総費用の相場

最後に、全国の注文住宅の平均「総費用の相場」を、日本地図上に落とし込んだ図を掲載していきます。

お住いの地域の注文住宅の予算計画の判断材料としてご参考ください。

なお、下記の表での単位は、「万円」となります。

 

都道府県別【総費用(万円)】の相場

図:都道府県番号

注文住宅で家を建てるのにかかる費用は「建築工事費」と「諸費用」に分けられる

図1:注文住宅にかかる費用

注文住宅で、家を建てるのに必要な費用を「総費用」と言いますが、「総費用」は、2種類の費用から成り立っています。

2種類の費用とは「建築工事費用」と「諸費用」の2つです。

つまり、注文住宅で家を建てるのに必要となる「総費用」は、「建築工事費用」と「諸費用」を足した「合計金額」となります(図1:注文住宅にかかる費用参照)。

【注文住宅にかかる費用】

1:建築工事費用
2:諸費用

それぞれの費用の内訳を見ると、さらに細かく分類され、下記の通りとなります。

1:建築工事費用の内訳

図2

「建築工事費用」は、注文住宅の「総費用」のうち、80%から90%前後を占める費用になります。

「建築工事費用」は、さらに「本体工事費用」「別途工事費用」「設計料」の3つに分けられます。

【建築工事費用に含まれるもの】

1:本体工事費用
2:別途工事費用
3:設計料

なお、ここでは「設計料」を「建築工事費用」に分類していますが、「設計料」は「建築工事費用」ではなく「諸費用」として分類されることもあります。

2:諸費用の内訳

図3:注文住宅の諸費用の内訳

「諸費用」は注文住宅全体の「総費用」のうち、5%から10%前後を占める費用となります。

「諸費用」は、一つ一つの支払い金額が小さなものや、細かいものが多いですが、主に現金での支払いとなる点には注意が必要です。

「諸費用」は、さらに「申請と現場で必要となる費用」「登記関連費用」「税金・ローン関係費用」「建替時に必要となる費用」に分けられます(図3:注文住宅の諸費用の内訳、参照)。

【諸費用に含まれるもの】

1:申請と現場で必要となる費用
2:登記関連費用
3:税金・ローン関係費用
4:建替時に必要となる費用

それぞれの費用の、より細かい内容については下記から説明していきます。

注文住宅の「建築工事費」に含まれるもの

図1:注文住宅にかかる費用

ここからは「建築工事費」に含まれる費用の中身を細かく見ていくことにします。

繰り返しになりますが、注文住宅を建てるのにあたって必要となる「建築工事費用」に含まれる費用は、下記の通りです。

【一般的な注文住宅の「建築工事費」に含まれるもの】

1:本体工事費用
2:別途工事費用
3:設計料

このうち、「本体工事費用」の中身は下記の通りとなります。

1:本体工事費用とは

「本体工事費用」とは、「建築工事費用」のうち「建物本体の工事」にかかる費用のことで、ハウスメーカーや工務店、設計事務所に支払う費用のことです。

「建物本体工事費用」は、注文住宅での総費用のうち75%〜80%程度の費用の工事費用となり、注文住宅全体の費用のうち、ほとんどを占める費用となります。

「建物本体工事費用」の内訳と、それぞれの工事が占める比率は下記の表の通りです。

本体工事費の内訳と内容

なお、注文住宅で家を建てるには、「建物本体工事費用」とは別に、「別途工事費用」や、現金で必要となる「諸費用」が必要になりますので注意してください。

また、坪単価は、「建物本体工事費用」のみで算出されるケースが多く、実際必要となる費用との間におよそ20%程度の違いがうまれるため、坪単価を参考にする際は注意してください。

2:別途工事費用とは

注文住宅での家づくりにかかる費用のうち、「別途工事費用」とは、「既存建物の解体費用」や「地盤改良工事費用」などの工事にかかる費用のことを言います。

ただし、依頼先の住宅会社によって内容が異なるケースもあるので、何が「別途工事費用」として含まれているのか確認する必要があります。

一般的には「別途工事費用」には、下記のような工事が含まれています。

【一般的な注文住宅の「別途工事費用」に含まれるもの】

1:既存建物の解体費用
2:地盤改良工事費用
3:外構工事費用
4:照明器具工事費用
5:カーテン工事費用
6:空調工事/特殊設備工事費用
7:屋外電気工事/屋外給排水衛星工事費用
8:引き込み工事費用

図:別途工事費用の概要

3:設計料とは

「設計料」とは、設計事務所や建築家に依頼した際にかかる費用のことです。

一般的な相場としては、「建物総費用」のうち10%〜15%程度の設計料が必要となります。

ただし、厳密にはハウスメーカーや工務店に依頼しても、設計料として費用は計上されていませんが、設計料はかかっています。

では、ハウスメーカーや工務店は、どのようにして設計料を計上しているのかというと、それぞれの材料費や、その他の項目に見えない形で、上乗せする形で計上しています。

坪単価をみるときは注意が必要(坪単価の落とし穴)

注文住宅の価格の目安として、「坪単価」がよく用いられます。

ただし、坪単価は依頼先によっても様々な解釈の仕方があり、坪単価で判断が必要な時は注意が必要となります。

坪単価の基本

まず第一に、坪単価を見る際の基本として、坪単価は「建築工事費」のうち「別途工事費用」を含まない「建物本体工事費」を「床面積」で割ったものであるという点について、理解する必要があります(図4:家づくりのコストの仕組み参照)。

もちろん注文住宅全体の「総費用」のうち5〜10%を含む「諸費用」も含まれていません。

【坪単価の計算方法】

・坪単価 = 建物本体工事費 ÷  床面積

つまり、一般的に見られる坪単価は、建物を建てるのに必要となる、「別途工事費用」や、その他「諸費用(諸経費)」などが、含まれていない「工事費用」で、「坪単価」を算出していることになり、坪単価にした場合、実際の「総費用」との間には、大きな隔たりが生まれてしまうことになります。

図4:家づくりのコストの仕組み

図にも記しましたが、「建物本体工事費」は、家づくり全体の総費用のうち、75%から80%程度に過ぎません。

坪単価を算出する際の計算式では、残りの20%〜25%を占める「別途工事費(付帯工事費)」や「諸費用(諸経費)」が省かれてしまっています。

また、「床面積」も玄関ポーチ、ロフト、バルコニーなどを含まない「延べ床面積」で割る方法と、玄関ポーチ、ロフト、バルコニーなどを含む「施工床面積」で割る方法があり、それが、さらに坪単価の問題をややこしくさせています。

【坪単価を求める際に使われる2つの床面積】

・建物本体工事費 ÷  【延べ床】面積 = 坪単価
・建物本体工事費 ÷  【施工床】面積 = 坪単価

どちらの計算式で、坪単価を算出するかによって、算出される金額が大幅に相違するのにも関わらず、法律上、算出方法は特に定められていません。

一般的には「延べ床面積」で割ることが基本とされていますが、より、割る値の大きい「施工床面積」で算出した方が、坪単価を安くすることができるため、住宅会社によっては施工床面積で算出している会社もあります。

【坪単価は施工床面積で割ったほうが安く見せかけることができる】

例1:延べ床面積で割ったケース・3000÷100(延べ床面積)30万円(坪単価)

例2:施工床面積で割ったケース・3000÷150(施工床面積)20万円(坪単価)

その他、坪単価については、「【2019年版】注文住宅の都道府県ごとの平均坪単価と坪単価の3つの注意点ついて」や「注文住宅の家づくりで坪単価があてにならない5つの理由と3つの注意点」も合わせて参考にしてください。

諸費用に含まれるもの

注文住宅の諸費用の内訳

「諸費用」とは「建築工事費以外」にかかる費用のことです。

一般的には注文住宅の「総費用」のうち5%から10%程度の費用が必要となります。

「諸費用」は、基本的に現金での支払いが必要となるので、家づくり全体の費用の割合は小さいものの注意が必要な費用です。

先ほども少しだけお話ししましたが、注文住宅にかかる主な「諸費用」は下記の通りです。

【注文住宅にかかる諸費用】

1:申請と現場で必要となる費用
2:登記関連費用
3:税金・ローン関係費用
4:建替時に必要となる費用

家づくりにかかる諸費用

下記より、それぞれの内訳の内容を掘り下げて説明します。

1:申請と現場で必要となる費用とは

まずは、注文住宅の申請時や現場で必要となる諸費用について見ていきましょう。

・建築確認申請費用

建築確認申請費用とは、設計した建物(建築設計図書)が、建築基準法に適合しているのかどうかを審査してもらうための費用です。

家を建てる地域や住宅の大きさによって違いますが、建築確認申請「手数料」は、数万円程度で済みます。

ただし、建築確認申請費用「全体」で見ると数十万円するケースもあります。

ここでいう「建築確認申請費用」は「設計料」とは別ものとして扱い、施主負担になるので注意してください。

・近隣挨拶関係費用

近隣の挨拶への手土産代や、近隣対策費として、工事費の1%から2%程度の費用の負担が必要となる場合もあります。

・各種式典費用

地鎮祭や上棟式、竣工式などの各種式典は、必ず行うものではありませんが、式典を行う場合は所定の費用がかかります。

地鎮祭は、着工時に工事の無事を祈るためにおこない、上棟式は建物の骨組みが出来上がった時に建物が無事完成することを祈っておこないます。

その際、ご祝儀、初穂料などの費用がかかり、地鎮祭では1万円〜5万円、上棟式はおよそ10万円程度が相場となりますが、ケースによって様々です。

2:登記関連費用とは

続いて、注文住宅の登記関連の際に必要となる諸費用について見ていきます。

・建物表示登記費用

土地家屋調査士への報酬として支払う費用です。

・土地所有権移転登記/建物所有保存登記(登記手数料)

土地の取得や、建築建物の表示登記、保存登記などの際にかかる登録免許税と、司法書士への報酬として支払う費用です。

土地の取得の際に支払う必要のある、不動産登記料は、固定資産税評価額の0.4%程度を支払う必要があります。

それ以外にも、それぞれ司法書士に登記手数料を支払う必要があります。

・抵当権設定登記

抵当権設定登記の際に課せられる税金と、司法書士への報酬として支払う費用です。

登録免許税は借入額の0.1%から0.4%程度の費用がかかり、登記にかかる実費は6万円〜10万円程度が相場となります。

3:税金・ローン関係費用とは

続いて、注文住宅の税金・ローン関係費用の諸費用について見ていきます。

・手数料

住宅ローンの融資を受けるには、申込時に手数料が必要となります。

住宅ローンによって金額が異なりますが、およそ3万円程度が相場となります。

※フラット35の場合は「融資手数料」、銀行の場合は「事務手数料」と呼ばれます。

・印紙税

住宅ローンを申し込む際に作成する「金銭消費貸借契約書」にかかる印紙税のことです。

借入額によって印紙税は変わりますが、1000万円超5000万円以下の場合2万円、5000万円超1億円以下の場合は6万円の税金を納める必要があります。

※その他、注文住宅にかかる税金については「【令和元年版】注文住宅にかかる5種類の税金の話」を参考にしてください。

・保証料

連帯保証人がいない場合に必要となる、信用保証会社に支払う保証料のことです。

保証料は、返済期間、借入額によって違い、保証料として支払う形ではなく、返済金利に含める場合もあったりと様々です。

・火災保険料

住宅ローン融資を受ける際に、加入が義務付けられている住宅火災保険料のことです。

住宅ローンを組む際の担保として、万が一住宅が火災による被害を受けてしまった場合に備えて加入する損害保険の保険料となります。

4:建替時に必要となる費用とは

最後に、注文住宅の建替時に必要となる費用について見ていきます。

・仮住まい費用

建築工事期間中の仮住まいに必要となる費用のことです。

既存の建物を取り壊して新たに建築する場合は、建物取り壊しから新たに建てるまでの期間に住むための費用が必要となります。

仮住まいとして、賃貸住宅に住む場合、家賃、敷金、礼金、光熱費などの支払いをする必要があります。

・減失登記費用

土地家屋調査士への費用を含む、既存の建物の減失登記に必要な費用です。

・引越費用

旧家屋から、仮住まいへの引越費用と、仮住まいから新居への引越費用のことです。

※注文住宅にかかる費用については「注文住宅にかかる総費用の内訳について、どこよりも詳しく教えます」でもお話ししていますので合わせて参考にしてください。

注文住宅の資金計画のポイントと自己資金の目安

次に、注文住宅の「資金計画」のポイントと「自己資金」の目安についてお話ししていきます。

まず、注文住宅で家を建てる場合、資金の調達方法は2つあります。

【注文住宅の2種類の資金調達の方法】

1:自己資金=自分で用意する資金
2:借入金=住宅ローンなど、金融機関から借りる資金

この他にも、親から資金援助を受ける方法などもありますが、「借入金」と「自己資金」の合計金額で考えることが基本となります。

親から資金援助を受ける場合は、「借入金」として借りる方法と「自己資金」として借りる方法があります。詳細については「注文住宅の賢い資金計画の立て方と家づくりのお金の参考データ」を参考にしてください。

では、一般的に、どれくらいの「自己資金」が必要で、どれくらいの金額を住宅ローンなどで「借り入れる」ことが多いのでしょうか?

「自己資金」の目安は総費用の20%から30%以上

注文住宅では、比較的早い時期から、ある程度の費用が必要になってきます。

一方で、住宅ローンの融資が実行されるのは、引渡しと登記が終わってからです。

そうしたことを踏まえると、やはり「自己資金」は、最低でも総費用の20%から30%は必要になります。

つまり、注文住宅の総費用が3000万円だった場合600万円から900万円ほどの、自己資金を用意しておくと、家計上望ましいとされています。

【自己資金が少なくても購入した方が得になるケースも】

ただしケースによっては自己資金が100万円しか用意できない場合でも、住宅購入に至った方が、いい場合があります。

そうしたケースについては「知らないと損する100万円の自己資金でも注文住宅を買った方がいい4つの理由」に、詳しく書かせていただいているので注文住宅検討の際に合わせて参考にしていただければと思います。

「借入金」は返済額を年収の25%以下に抑え、無理のない資金計画や返済計画を立てる

図:返済比率25%とした場合の返済額と一般的な借り入れ可能額の目安

金融機関から住宅ローンとして借入れる際の「借入金」の最大のポイントは、必ず「借りられる金額」ではなく、「無理なく返せる金額」で組むことです。

住宅ローンは年収や、ローンの種類によって限度額が決まっていますが、限度額めいっぱいを借りてしまうと家計を圧迫してしまい、余裕のない生活になってしまいます。

必ず、「いくら借りられるのか」という軸ではなく、「余裕を持って返せる金額は、いくらなのか」で、住宅ローンを組むようにしてください。

目安として、一般的に、返済額は必ず年収の25%以下に抑えることが望ましいと言われています。

ただし、同じ25%以下でも年収が400万円の場合で計算する場合と、年収1000万円の場合で計算する場合では、生活の余裕に大きな隔たりがあるので、年収が低い場合は20%以下に抑えるということも大事だと思います。

返済負担率についてさらに詳しいことは「家を購入する時に借り入れる住宅ローンを無理なく返す3つの賢い選択とは?」をはじめ「意外と知らない、注文住宅の住宅ローン審査に影響する3つの借金」なども合わせて参考にしていただくと理解を深めていただくことができると思います。

「借入金」は年収の5倍から6倍程度に抑える

また、無理のない返済計画を立てるにあたって、借入額は年収の5倍程度に抑えることもポイントです。

金融機関の中には年収の8倍でも通ってしまい、年収の8倍の金額で融資を受けられるケースもありますが、年収の8倍の借入は少々不安が残ります。

例えば年収600万円のケースを見てみます。

年収600万円の場合、年収の8倍の金額は4,800万円借り入れる計算になります。

4,800万円を金融機関から、変動金利0.625%で、35年元利均等返済、ボーナス払いなしで借りた場合の、月々の返済額は12万7270円となります。

ただし、これは「変動金利」の場合で、金利がかなり低い条件の場合で試算しています。

実際は変動のない「固定金利」で借入れることがほとんどでしょうから、現実的ではないと思います。

住宅ローン以外にかかる生活費、教育費、レジャー費用などを考えた場合、かなり無理のある資金計画の立て方で無謀な返済計画になってしまいます。

現実的に見れば、年収の5倍から6倍程度の金額、つまり3000万円から3600万円の範囲内にとどめておくのが良いと思います。

より、詳しい内容については「家を購入する時に借り入れる住宅ローンを無理なく返す3つの賢い選択とは?」や「知らずにいると損をする、住宅ローンで繰り上げ返済を賢く使う2つのポイント」を合わせて参考にしてください。

また、金利については「住宅ローンの金利を選ぶ際に役立つ金利選びの5つの基準」に詳しく書かせていただいておりますので、参考にしていただくことができると思います。

注文住宅で家を建てる際にかかる5種類の税金

最後に、注文住宅にかかる5種類の税金についてお話ししていきます。

これらの5種類の税金は、「諸費用」に含まれる費用となりますが、家づくりの際に現金で用意する必要があるので注意してください。

なお、注文住宅にかかる税金は「入居前にかかる税金」の2種類と、「入居後にかかる税金」3種類があげられます。

【入居前にかかる税金】

1:印紙税
2:登録免許税

【入居後にかかる税金】

3:不動産取得税
4:固定資産税
5:都市計画税

それぞれの税金の内容については、下記で詳しく説明します。

図:注文住宅にかかる税金

1:印紙税とは

印紙税とは、契約書を作成する際に課される税金です。

・建築業者:請負契約書
・住宅資金の融資:金銭消費貸借契約書

なお、印紙税の金額は、契約書に記載されている金額に応じて課税額が異なります(詳しくは「図:注文住宅にかかる税金」参照のこと)。

2:登録免許税とは

登録免許税とは、土地の取得、新築建物の表示登記、保存登記、抵当権設定登記などの際に課される税金のことです。

登録免許税の額は、登記の目的により一定の税率をかけて計算します。

認定住宅など、特例適用住宅の場合は、移転登記、保存登記、住宅資金の貸付等にかかる抵当権設定登記について特例があり、税額が軽減される制度もあります。

3:不動産取得税とは

不動産取得税とは、土地や建物などの不動産を取得した場合に課される税金のことです。

不動産取得税は、固定資産税の評価額によって異なり、取得した不動産の種類によって一定の税率をかけて算出されます。

登録免許税と同じように、一定の要件を満たす、住宅、土地を取得した場合の特例があり、税額が軽減される制度もあります。

4:固定資産税とは

固定資産税とは、土地建物などの固定資産について、毎年1月1日時点で登記されている所有者に課される市町村税のことです。

住宅用地や条件を満たす新築住宅については、軽減措置が用意されています。

5:都市計画税とは

都市計画税とは、固定資産税と同様に土地建物などの固定資産について、毎年1月1日時点で登記されている所有者に課される市町村税のことを言います。

ただし対象は、都市計画区域の市街化区域内にある土地、建物に限られています。

5種類の税金についてより詳しい内容については「【令和元年版】注文住宅にかかる5種類の税金の話」も参考にしてください。

まとめ:都道府県別、注文住宅の建築費用の相場と家づくりにかかる費用

今回の記事では、都道府県別注文住宅の建築費用の相場や、注文住宅を建てる際に必要となる費用についてお話ししました。

注文住宅を建てるためには、様々な費用がかかってきますが、事前にどのような費用が、どのタイミングで、いくらくらい必要なのかを把握していれば、割とスムーズに話を進めることができます。

自己資金で用意するべき資金額の目安や、借入金の目安も合わせてお話しさせていただきましたので、注文住宅の予算計画の参考にしていただける部分は多いかと思います。

ぜひ、今回の記事を参考にして、失敗のない注文住宅を建てていただけたらと思います。

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