失敗しない注文住宅を建てるための家づくりの流れと、成否を分ける２つのポイント

失敗しないで注文住宅を建てるためには、家づくり全体の流れを把握しておくことは非常に大事です。

私が、注文住宅で家づくりをされた多くの方に、インタビューをしてきて感じることですが、注文住宅で家を建てる場合、何からはじめ、どのようなスケジューリングで進んでいくのかを把握せずに、進めてしまう方は、注文住宅を失敗する確率が高い傾向があるように思います（経験談です）。

注文住宅で家を建てる場合は、分譲マンションや建売などの購入と、そもそもの流れが違うため、スケジュールをしっかり把握し管理する必要があるのです。

もちろん、細かい内容については、依頼先の担当者が、指示をしてくれると思いますから、大まかに把握する程度でも構いません。

ですが、まずは建主自身が、どのような流れで家づくりが進められるのかをしっかりと把握し、その上で、どのタイミングで、どんな出来事があるのかを、あらかじめ確認して、しっかりと着実に家づくりを進めている方は満足のいく家を建てられている方が多いように思います。

今回の記事では、失敗しない家づくりを行うための、家づくりの流れについてお話ししていきますので注文住宅で家づくりを進める際の参考にしてください。

注文住宅での家づくりは「３つの時期」に分けられる

注文住宅で家づくりを行う場合、大きく分けると「３つの時期」に分類することができます。

それが、

【注文住宅の３つの時期】

１：検討期
２：準備期
３：工事期

以上の３つの時期です。

注文住宅で家づくりをする際の「検討期」について

このうち「１：検討期」は、家に関する情報収集からはじめ、依頼先候補を絞り込むまでの「検討する期間」のことを指します。

つまり、注文住宅を依頼する建主自身が主体となり、どのような注文住宅を建てたいのか、家のイメージを膨らませ、思い描いてた家のイメージに合う家を建ててくれる依頼先を探すなど、家づくりが検討される期間です。

この時、家を建てるための土地も検討されますが、無理して建主だけで探す必要はありません。

依頼先が決まった後、依頼先の担当者と一緒に土地を探すこともできますので、「依頼先を決める前に土地の取得を・・・」と、無理して探す必要は必ずしもありません。

・「土地探し」と「依頼先候補」を同時に探す方法

依頼先と土地探しを同時に行うこともできます。

例えば下記のような無料で利用できるサービスを活用すれば「土地探し」「依頼先探し」「資金計画書の作成」を、同時進行で進めることができるので大変便利です。

注文住宅で家づくりをする際の「準備期」について

つづいて「２：準備期」では、依頼先を絞り込み、依頼先の担当者と話し合い、家の設計図をつくっていきます。

つまり、建主と、設計を担当する設計士で、打ち合わせをし、思い描いている家のイメージを設計図に落とし込んでいく期間です。

通常は、基本プラン→基本設計→実施設計→見積もり→建築確認申請→着工といった流れで、家づくりが進められていきます。

着工してしまえば、そのあとの動きは現場や、それを統括する現場監督に委ねられていきます。

つまり「準備期」までの期間で、建主が直接関われる、家づくりのほとんどが終わります。

注文住宅で家づくりをする際の「工事期」について

最後の「３：工事期」では、現場監督の管理のもと、設計図をもとにして、あらかじめ決められた設計図面や、計画された工程に従って、家が建てられていきます。

現場監督や現場の職人の手によって工事は進められていきますので、直接、建主が現場に介入して関われる作業はありません。

ただし、設計事務所に依頼した場合などは、工事に取り掛かってみないと、わからないケースがあるため、細かい修正が必要になった際は、その都度建主として判断を求められるので、しっかりと対応する必要があります。

また、全てを任せきりにしてしまうのは非常に危険で、現場主導で進められていく工事期であっても、できるだけ頻繁に現場に顔を出すことをお勧めします。

直接介入できる部分は少ないとしても、建主として現場との信頼関係を築くことは非常に大切だからです。

注文住宅で家づくりをする際に最も大事なポイント

注文住宅で家づくりをする相談を受けていると、家づくりで最も大事なポイントはどこですか？と聞かれることがあります。

その際、私はこのように答えています。

「依頼先探しと依頼先を決めるまでが最も大事です」

意外に思われるかもしれませんが、注文住宅での家づくりは、依頼先次第で、叶えられることと叶えられないことがはっきりと分かれます。

つまり、注文住宅の成否を分ける１つ目のポイントは「依頼先探し」にあります。

注文住宅の依頼先は３種類

注文住宅での家づくりをお願いする依頼先は３種類あります。

ハウスメーカー、工務店、設計事務所（建築家）です。

【注文住宅の３つの依頼先】

１：ハウスメーカー
２：工務店
３：設計事務所（建築家）

まずは、それぞれの依頼先の特徴をしっかりと理解し、それぞれの依頼先に依頼するポイントを掴んでください。

つまり情報収集をしながら、あなたがこれから建てようとする注文住宅は、ハウスメーカー、工務店、設計事務所・・・どの依頼先が適当なのかを選んでください。

それぞれの依頼先の特徴は「注文住宅で失敗しない依頼先選びのコツと、家づくりの３つの依頼先」でも、解説していますので参考にしてください。

まずは、それぞれが建てたい家のイメージによって依頼先のタイプを絞り込み、その上で、それぞれの依頼先タイプに合わせた、依頼先の情報収集を行い、見学や相談をして、複数社まで候補を絞り込み、最終的に一社に依頼するようにしてください。

注文住宅での家づくりで最も大事な時期

次に、打ち合わせをし、家づくりを進めていく中で、最も大事な工程やポイントはどこですか？と聞かれたら、私はこう答えます。

「着工までの期間です」

ハウスメーカー、工務店、設計事務所、いずれのタイプの依頼先に依頼しても、注文住宅で家を建てるための最も大事な時期は同じで、着工までの期間が最も大事な時期になります。

つまり、この「着工までの期間」を、いかに中身のある充実した時間にできるかで、家づくりが失敗するのかそれとも成功するのかははっきりと分かれてきます。

注文住宅の成否を分ける２つ目のポイントは「着工までの期間」を、如何に中身のあるものにできるのかにあります。

事前に勉強をし、できるだけ万全の体制で家づくりにのぞむことが家づくり成功への近道

注文住宅の家づくりは、依頼先次第で段取りや家づくりの流れも違いますし、家を建てるまでの期間も大きく異なってきます。

一般的に、着工までの、この期間はハウスメーカーなら「２ヶ月から４ヶ月」、工務店なら「半年程度」、設計事務所の場合は「半年以上」の時間を要します。

家づくり全般の流れとしては、相談・見学から始まり、要望の聞き取り、打ち合わせ、基本プランの作成、概算見積り、詳細な打ち合わせ、実施設計、本見積りといった流れになり、どの工程でも決めなくてはならない内容がたくさんあり、結構な苦労をされる方もおります。

どの工程においても「決断」と「選択」を迫られたり、予算内に収まるように熟考を重ねたり、建主として、しっかりと判断をしなければならない場面に必ず遭遇すると思います。

適切な判断を行うためにも、依頼前はもちろん、依頼先が決まった後も、家づくりに必要となる知識を様々な情報源から収集し、しっかりと納得のいく家づくりをされてください。

一旦、工事が着工してしまえば、あとは現場の職人が計画に沿ってスケジュールを調整し、工事が進められていきますので一安心です。

ですが、本当にいい家が建てられるように、依頼する立場の建主として、しっかりと工事を見守ることも忘れずにいてください。

注文住宅で建てる場合の家づくりの流れ

注文住宅で建てる場合の家づくりの流れは、依頼先によって変わってきます。

さらに、細かいところでは、依頼先により、「お金が発生するタイミング」や、「現金が必要となるタイミング」が違うので、注意して進めることが大事です。

ここでは、違いがわかりやすい、「ハウスメーカーで注文住宅を建てる流れ」と、「設計事務所（建築家）で注文住宅を建てる流れ」の両方向から、注文住宅の家づくりの流れを解説していきます。

ハウスメーカーで注文住宅を建てる場合の流れとポイント

ハウスメーカーで、注文住宅の家づくりをする場合の、一般的な流れは下記の通りです。

それぞれの工程での、具体的な内容については、下記を参考にしてください。

１：情報収集と資金計画

ハウスメーカーに依頼する場合は、一般的には、住宅雑誌をはじめ、住宅情報誌、ムック本、住宅カタログ、インターネット、モデルハウス、友人・知人の口コミなどを主な情報源として、情報を集めていきます。

友人・知人で「家を建てた人」がいる場合は、担当者を紹介してもらうという方法もあります。

また、面識はなくても、直接ハウスメーカーの担当者とアポを取り、見学や相談をすることでも情報収集を行うこともできます。

効率的な情報収集の方法については、下記の記事も合わせて参考にしてください。

・土地探しと土地の売買契約

この時、必須ではありませんが、土地探しを同時進行で行うケースもあります。

この段階で、希望に近い土地が見つかった場合、売主に購入したい意思を伝え、土地申込を行います。

土地の残金を支払うと同時に所有権を移転するための手続きを司法書士が行い、土地取得は完了となります。

また、「土地購入申込時」には、不動産会社やハウスメーカーが販売している土地の場合「土地申込金（５〜１０万円）」が必要となります（土地の売主が個人の場合は、申込金が不要となるケースがほとんどです）。

ここでの注意点としては、「土地探し」は、ハウスメーカーや工務店、設計事務所（建築家）などに依頼して、プロに相談しながら、適切な土地を探すこともできますので、土地の取得がまだの場合、この段階で無理して土地を探す必要はありません。

・購入前の調査は必須

また、土地取得の際の注意点として、「土地の価格以上に建築コストがかかる土地」もあるので、注意してください。

例えば、擁壁で補強されている土地の場合は、家を建てる場合「改修」が必要なケースがあったり、土地の地盤が悪い場合は、家を建てるために「地盤改良」を行う必要があり、場合によっては１００万円以上の「地盤改良費用」がかかってしまうこともあります。

土地購入で失敗しないためには、お金はかかりますが、土地を購入する前に「地盤調査（５万円〜１０万円）」を行った方が安心だと思います。

また、取得する土地の地下に何かが埋まっていたり（地中障害物）、防空壕や井戸のある土地を購入した場合は、別途処分のための費用が必要となる点にも、注意を払う必要があります。

それ以外では「建築条件付きの土地」であったり、土地取得には、ここには書ききれないほど、様々なケースがあります。

やはり、その道のプロの方に相談しながら進めていくのが、一番安心できるかと思います。

２：見学・相談

情報収集で得た情報をもとに、モデルハウスなどに見学をしたり、担当者と話をしながら依頼先候補をあげていきます。

家づくりは、一生に一度の大きな買い物となりますから、即断即決するのではなく、ゆっくりと時間をかけて、依頼先を探していくことが重要です。

３：依頼先候補の絞り込み

依頼先選びは、くれぐれも慎重に行う必要があります。

特にハウスメーカーの場合は、依頼先と担当する営業マンがカギを握ります。

繰り返しになりますが、依頼先選びのコツについては「注文住宅で失敗しない依頼先選びのコツと、家づくりの３つの依頼先」を参考にしてください。

またハウスメーカーの特徴については「ハウスメーカーに注文住宅を依頼する前に知っておきたい特徴と５つのポイント」にも、内容をハウスメーカーに絞り解説していますので合わせて参考にしていただくと良いと思います。

最終的に選ぶ際の、依頼先選びのポイントについては「家を建てる前に知っておきたい、絶対に失敗しない住宅会社選びの３つのポイント」を合わせて参考にしていただくと良いと思います。

４：敷地調査・要望の聞き取り

続いてのステップでは、設計をするにあたって必要となる、建設予定地の敷地調査を行い、土地の大きさ、高さ、隣家との関係、道路との接道状況、その他、法規などによる規制などの法的調査も行い、建物周辺の土地環境のチェックをしていきます。

依頼先がハウスメーカーの場合、敷地調査は無料でやってくれるところがほとんどですが、一部、有料となるハウスメーカーもあるので注意してください（住友林業は敷地調査が有料となるようです）。

敷地調査が有料となる場合は、およそ５万円〜１０万円程度の敷地調査費用を見ておくと良いと思います。

ハウスメーカーに依頼する場合、一般的には、敷地調査が終わると、または同時進行で、ハウスメーカーの担当者から、要望の聞き取りが入り、まずは基本プランの作成に入っていきます。

・ハウスメーカーに依頼する場合、予算は少なめに伝える

ハウスメーカーに依頼する場合、不思議なことに、どのハウスメーカーも予算ピッタリで見積書が作成される傾向にあります。

実際は、打ち合わせを重ねるうちに要望が膨らんでいき、コストがかさんでいくことがほとんどなので、この後の打ち合わせで変更を加えていくことを考慮して、予算は少なめに伝えるといいと思います。

ケースにもよりますが、目安としては「予算の８割程度の金額」で伝えるといいと思います。

５：基本プラン作成・資金計画・概算見積り

ハウスメーカーに依頼する場合は、このステップで「ラフプラン作成」、家を建てるための資金をどうやって調達するのか「資金計画の提案」、それに「概算見積もりの提示」があります。

この段階では、まだ正式な契約を結んでいないため、一般的な流れでは、複数社と同時進行で話を進め、相見積もりを取り、依頼先候補を比較することで依頼先を絞り込んでいくこととなります。

６：依頼先決定

ハウスメーカーに注文住宅を依頼する場合は、基本プランを設計した後に、仮契約を結ばされることがあります。

契約に「仮」がついていますが、仮契約であっても契約には違いありませんのでくれぐれも慎重に話を進めてください。

なお、仮契約では、見積書に提示された金額の１０%を「着手金」として設定されることもあります。

７：詳細な打ち合わせ

ハウスメーカーでは、担当の営業マンから、設計担当者、インテリアコーディネーターなどに引き継がれ、家の内装、仕様など、家の詳細について細かく打ち合わせを重ねていきます。

ハウスメーカーに依頼すると、工程ごとに担当者が変わっていく流れが一般的なものとなります。

プランをしっかりと詰めていき、次の実施設計と本見積もりに移行します。

８：実施設計と本見積り

プランや仕様を決めた後、見積もりと工事を行うために必要な図面や仕様書の作成をし、詳細見積書として「本見積もり」が提出されます。

注意点としては、ハウスメーカーの注文住宅は、規格化された仕様、プランが多いので、どこからどこまでが標準仕様なのか、標準仕様とオプション仕様を把握しておかなければなりません。

一般的な見積もりには、「複合単価方式」と「原価公開方式」の２種類がありますが、ハウスメーカーの見積もりは、自社の仕様に合わせた、「複合単価方式」の場合がほとんどです。

・ハウスメーカーに多い「複合単価方式」の見積書とは

「複合単価方式」とは、部位別に材料費や工賃に経費を乗せ、利益を上乗せした金額を組み合わせたもので、総予算の調整ができますが、材料費や工賃、住宅会社や、工務店の経費や利益が見えにくく、価格の適性がわかりづらい見積もり方式になります。

「複合単価方式」の見積書の場合、価格の適性がわからないので、複数社で相見積もりを取るなどをし、本当に価格が適正であるのか、価格は安いのか、それとも高いのかを見極める必要があります。

・「原価公開方式」の見積書とは

「原価公開方式」の見積書とは、材料や工事費の単価はもちろん、会社の経費や利益も公開される、見積もり方式です。

原価公開方式の場合、材料や工事費別にコストを調整しやすいメリットがあります。

・必ず相見積もりを取り価格の適性を見ることが大事

繰り返しになりますが、ほとんどのハウスメーカーで採用している見積もり方式は、「複合単価方式」です。

どれくらい経費や利益を工事費用や材料費に上乗せしているのかわからないため、必ず複数社に相見積もりを取り、価格が適正であるのかを慎重に見る必要があります。

注文住宅の一括見積もりは下記のサービスを利用すれば３分程度で簡単に見積もりが取れます。

家づくりの見積もりを取る際に利用してみるといいでしょう。

９：建築確認申請

実施設計終了後のタイミングで、建築主事、指定の確認検査機関に決められた書式と図面を提出して設計審査を受けます。

建築基準法に適合しているかの確認で、審査には通常１〜２週間程度かかります。

その後、審査を通過すると「確認済証」が交付され、着工の許可が下りるので、ここまでで工事の準備が整います。

建築確認申請費用は、住宅の規模により変わりますが、およそ１０万円から２０万円程度が相場です。

ハウスメーカーに依頼した場合は、ハウスメーカー側が役所などに申請し、建築確認申請の提出をしてくれることがほとんどのため、特別建主がすることはありません。

しかし、このタイミングで住宅ローンの申込みを希望されている建主の方は、住宅ローンの申し込みをする必要があります。

・住宅ローンの申し込み

住宅ローンの借入先によっては、見積書の提示が必要となるケースがあるため、一般的には、住宅ローンは、見積書が完成したこの段階で申し込みをします。

一般的に、住宅ローンが降りるのは建物完成後です。

しかし、家を建てるためには、中間金など現金で必要となるお金もあります。

現金が用意できない場合は、つなぎ融資などを利用して支払う必要がありますので注意してください。

つなぎ融資を受ける場合は、住宅ローンが実行されてから精算する形になりますが、つなぎ融資の利息分の支払いが別途必要となってきます。

現金で必要となるお金については「注文住宅で家づくりを進める際の支払いスケジュールと現金で支払うタイミング」でもお話ししていますので参考にしてください。

１０：工事請負契約の締結

契約の内容をチェックし、工期や金額が合意に至れば「工事請負契約」を締結します。

この時、契約の際の注意点としては、必ず契約書が施工会社に有利なものになっていないかは確認してください。

特に重要なのは、何らかの事情で工期が遅れてしまい、建物の引渡しが遅れた場合の取り決めや、建てた家に何らかの問題があった場合の責任の取り決めです。

それらをきちんと確認の上、工事請負契約を締結してください。

確認しなければならない書類は、契約書、見積書、図面、仕様書など非常にたくさんあります。

全てを理解することは不可能かもしれませんが、心配であれば、第三者のチェック機関に依頼し、チェックをしてもらうなどをして、契約に漏れなどがないようにしてください。

・ハウスメーカーはプランや見積もりの提示までのスピードが早い

ハウスメーカーの注文住宅は、プランと材料に標準仕様があらかじめ設定されており、はじめの段階の要望の聞き取りから、プランの提示までのスピードがとても早いのが特徴です。

見積もりの提示も、工務店や設計事務所に依頼した場合に比べて早いことがほとんどです。

ただし、繰り返しになりますが、ハウスメーカーに依頼する場合は、標準仕様と、オプション部分の仕様をしっかりと把握しておく必要があります。

１１：工事着工

ようやく、ここで工事が着工となります。

着工時には、あらかじめ契約に定められた金額を支払う必要があります。

着工時の場合は、建物工事請負金額のおよそ４分の１程度が相場となっています。

・地縄張り・地鎮祭

工事着工前に地鎮祭を行う場合は、１万円から５万円程度の費用の負担が必要となります。

・基礎工事

建物の基礎をつくる基礎工事から着工します。

建物の土台となる部分で、注文住宅の家づくりで重要な箇所です。

１２：中間検査

工事の途中に、構造や施工の状況が建築基準法に適合しているかどうかの検査を、建築主事や指定の確認検査機関が検査を行います。

その際、中間検査申請書提出時に検査手数料を支払う必要があります。

・木工事（上棟式）

建物の骨組みができ、屋根に棟木（むなぎ）をのせることを上棟と言います。

上棟時には、工事中間金として一般的に、工事請負金額の４分の１程度の金額を支払う必要があります。

・屋根工事・外部建具工事

住宅金融支援機構の「フラット３５」などを利用し、融資を受ける場合は、一般的にこのタイミングで建物の審査が行われます。

・外壁・内壁下地工事・断熱工事

建物の外壁や、内壁の下地工事、断熱工事はこのタイミングで行われます。

・配管工事・配線工事

続いて、コンセントやスイッチの位置や数の確認を行います。

図面通りの位置に施工されているのかしっかりと確認し、ひとまずの使いやすさを確認してください。

どうしても使い勝手がよくないなどが原因で、変更が生じてしまった場合は変更をかけます。

ただし、変更内容によっては、再度、建築確認申請を行う必要があり、工期が遅れてしまうこともあるので注意してください。

・内部・外部仕上げ工事・内部建具工事

大工工事がおおむね完了し、仕上げ工事に取り掛かる時期で、現場が１区切りとなるタイミングです。

このタイミングで、工事請負金額の４分の１程度の金額を支払う必要があります。

また、これ以降は、設計の変更はきかないと思ってください。

・設備機器工事

仕様書に記載されている通りの、設備機器がしっかりと搬入されているのかを確認します。

・外構工事

このタイミングで、外構工事を行います。

１３：完了検査、住宅性能表示検査

工事完了時に、確認申請通りに施工されているかを建築主事、指定の確認検査機関が検査し、問題がなければ検査済証が交付されます。

完了検査申請書提出の際には、検査手数料を支払う必要があります。

住宅性能表示検査も、このタイミングで執り行われます。

１４：竣工検査

引渡し前に最終的な確認をします。

ハウスメーカー側の工事担当者、施工者、建主の三者で、設計通りに施工されたのかを確認していきます。

不具合や問題があれば、この時点でやり直してもらいます。

やり直しの際の、金額的な費用負担については、契約時の申込書の記載通りとなるので、注意して下さい。

１５：引き渡し

住宅ローンが実行されるので、工事請負金額の残金を支払い、施工者から必要書類や鍵を受け取り、建物の引渡しを行います。

ここから、住宅ローンの返済がスタートします。

１６：各種手続き

建物の登記や生活に必要な電気、ガス、水道の手続きを行い、住民票の移転や、郵便転送サービスなど各種手続きを行い家づくりが終了です。

この後、アフターサービスは関連会社や専門部門に引き継がれていきます。

設計事務所（建築家）で注文住宅を建てる場合の流れ

設計事務所（建築家）で、注文住宅の家づくりをする場合の一般的な流れは下記の通りです。

大まかな流れは、ハウスメーカーに依頼する場合と一緒ですが、工事着工前までの流れは、細かいところで違い、家づくりの仕方や必要となる費用、家が完成するまでの期間などが異なります。

なお順番は多少、前後することがあります。

それぞれの工程での、具体的な内容については下記を参考にしてください。

１：情報収集と資金計画

設計事務所や建築家と注文住宅を建てる場合は、はじめの段階の情報収集が、より重要なポイントになってきます。

設計事務所や建築家は、依頼先により「作風」や「住まいに対する考え方」は随分と違い、依頼先次第で、住まいの方向性が大きく変わってくるからです。

情報収集の方法としては、住宅雑誌、インターネット、住宅見学会などを利用し、設計事務所や建築家の過去の実績を見て決めていく形になりますが、慌てずゆっくりと、くれぐれも慎重に選ぶようにしてください。

・設計事務所の３つのタイプ

あまり知られていませんが、設計事務所には３つのタイプがあります。

１：アトリエ系設計事務所
２：非アトリエ系設計事務所
３：下請け設計事務所

どのタイプの設計事務所に依頼するのかによって、注文住宅の設計の方向性、完成する家の特徴は大きく変わってきます。

そのため、依頼先候補の設計事務所がどのようなタイプであるのかは、最低限、見学や相談前に把握しておく必要があります。

１：アトリエ系設計事務所とは

住宅の「デザイン性」を重視する設計事務所で、雑誌などでもよく紹介されているタイプの設計事務所です。

２：非アトリエ系設計事務所

「デザイン性」よりも、住まいの「快適性」や「機能性」などを重視するタイプの設計事務所です。

３：下請け設計事務所

ハウスメーカーや大手ゼネコンの下請けを専門としている設計事務所のことです。

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その他、設計事務所について詳しいことについては「設計事務所（建築家）に注文住宅を依頼する前に知っておきたい依頼先の特徴と９つの注意点」も合わせて参考にしてください。

・土地探しと土地の売買契約

土地探しと土地購入については、先に解説した「ハウスメーカーでの家づくりの流れとポイント」と概ね一緒ですが、設計事務所（建築家）に依頼する場合は、土地探しから一緒にはじめたほうがいいと思います。

条件によっては、希望の家づくりが難しい土地もあるため、希望条件にあった注文住宅を建てるためにも、土地探しの段階から一緒に進めるとスムーズに話が運ぶと思います。

もちろん、現在土地を取得している場合は、その土地の適正に合わせて設計を進めていきますので、すでに、土地を取得しているケースでも問題ありません。

２：設計事務所（建築家）に相談・依頼先候補の絞り込み

ある程度情報収集をし、建てたい家の方向性が定まったら、設計事務所や建築家にアポイントを取り、注文住宅の相談を行なっていきます。

相談を行う際は、家に対する考え方をはじめ、作風がマッチしているか、相手との相性は良さそうかなど、多角的な視点で依頼先を判断するようにしてください。

このステップの段階で、「家に対する考え方」が違う場合や、「相性が悪い」と感じた場合は、あとあと問題が大きくなる可能性が大きいので、設計依頼をしないことをお勧めします。

３：設計申込み

実際に会って相談の上、設計を依頼したい、または信頼できる設計事務所や建築家が見つかったら、設計申込み依頼をします。

設計事務所に依頼する場合は、基本プランに対して、「基本案作成依頼」を行う必要があります。

その際、基本プラン作成費用として、一般的には、およそ１０万円程度の「設計着手金」が発生します。

基本プランの作成は、1回目は無料であっても、2回目以降は有料となる場合がほとんどですので注意してください。

４：敷地調査・要望の聞き取り

設計の前に、敷地調査を行い、周辺環境のチェックを行っていきます。

また、どのような家を建てたいのか、打ち合わせをし、要望の聞き取りを行い、基本プランを作成していきます。

５：基本プラン・概算見積り

設計事務所や建築家に依頼した場合は、基本プランの作成には時間がかかります。

長い期間を要することもありますが、気長に待つことが大事です。

また、基本プランが提示された段階で、過去の事例をもとにした「概算見積もり」が一緒に提出されます。

あくまで過去の事例をもとにした見積もりになるため、正確性には欠け、あくまで目安としての参考金額になるので注意が必要です。

工務店に正式な見積もり依頼をする「本見積もり」は、図面が出来上がった後の、実施設計後になりますので、予算には、ある程度余裕を持っておくことが大切です。

基本プランに納得がいかなければ、この時点で契約を中止することもできます。

なお、契約を中止した場合は、設計着手金は戻ってきません。

６：依頼先決定

設計事務所や建築家とパートナーシップを結び、信頼関係を築いていけそうな場合、依頼先が決まります。

・設計・工事監理契約の締結

設計事務所で注文住宅を建てる場合、設計だけを行う「設計業務委託契約」と、工事を管理する「工事管理業務委託契約」があります。

通常は、「設計管理業務委託契約」として、同時に２つの契約を取り交わしますが、契約を２つに分ける場合もあります。

なお、この時、支払った着手金は契約金に充当されます。

「設計管理業務委託契約」のタイミングは、設計事務所や建築家によって違いますが、このステップで契約をするのが一般的です。

ただし、ハウスメーカーとの家づくりの流れでも話しましたが、契約をする場合は、必ず慎重になって、契約内容を十分に確認し、契約を行うようにしてください。

７：基本設計と詳細な打ち合わせ

契約を結んだ後、住まいのイメージや要望、さらには法的規制などを詳細に検討し、基本プランを重ねていき基本設計を行っていきます。

基本設計時には、「概算見積もり」も出していきますが、この時提出される「概算見積もり」は、前回の基本プランの作成よりも、より具体的で詳細な内容の「概算見積もり」となります。

過去の事例をもとに、予算内に収まるか「概算見積もり」を出していきますが、基本プランを重ねることで、より正確な見積もり金額が弾き出されていくからです。

ここでの「概算見積もり」は、依頼先によって、坪単価で見積もりが提示されるケース、工事種目ごとにおおよその費用を算出するケースがあり様々です。

なお、基本設計が終わると、基本設計料を支払う必要があります。

８：実施設計と本見積り

基本設計が終わると、工務店への見積もりと、施工を行うために必要な図面や、仕様書を作成する実施設計を行います。

一般的には、実施設計の後、工務店決定のために、設計事務所の指定する工務店数社に「相見積もり」を行います。

つまり、設計事務所（建築家）に依頼した場合は、この段階で、工務店に工事の見積もりを依頼し、「正式な工事見積書（本見積もり）」が完成します。

この時提示される工事見積書は、工事の総額だけではなく、工事費用の内訳を明確にし、材料のグレードや、工事の範囲などをしっかりと確認してください。

・設計事務所（建築家）では、本見積もり時に予算オーバーになるケースが多い

工務店に正式に見積もりを依頼するまでは、過去の事例をもとに見積もりを取るため、「本見積もり」を取るまでは正確なものとは言えず、金額に相違があることがほとんどです。

そのため、本見積もり時に、予算がオーバーになることが多くなりますので注意してください。

９：建築確認申請

実施設計後、見積もり依頼と同時に、建築主事や指定の確認検査機関に決められた書式と図面を提出し、建築確認申請を行い設計審査を受けます。

審査が通過すると、確認済証が交付され、工事着工の許可がおります。

また確認申請提出の際には、審査手数料を支払う必要があります。

・住宅ローン（建物）の申し込み

住宅ローンの借入先によっては、見積書の提示が必要となるケースがあるため、一般的には、住宅ローンは見積書が完成した、この段階で申し込みをします。

住宅ローンが降りるのは建物完成後ですが、家を建てるためには、中間金など現金で必要となるお金もあります。

現金が用意できない場合は、ハウスメーカーの項目でもお話ししたように、つなぎ融資などを利用して支払う必要があります。

現金が必要となるタイミングについては「注文住宅で家づくりを進める際の支払いスケジュールと現金で支払うタイミング」を参考にしてください。

１０：工務店の決定

金額を調整し、予算内に収まるように調整をかけていきます。

予算と工期が納得のいくものにするために、プランのブラッシュアップを重ねていき、設計事務所と相談の上、工事を依頼する工務店を決めていきます。

１１：工事請負契約の締結

契約の内容をチェックし、工期や金額が合意に至れば建主と工務店との間で「工事請負契約」を締結します。

・実施設計料の支払い

実施設計が終了した段階で、実施設計料を支払う必要があります。

・設計事務所（建築家）は設計から工事着工までの期間が長い

設計事務所（建築家）との注文住宅は、一般的に、一人一人に合わせたプランを、白紙の状態からヒアリングし、基本プランを作成し、何度も何度も打ち合わせを重ね、求められた理想のプランに仕上がるよう、調整をかけていきます。

そのため、ハウスメーカーと比較して、要望の聞き取りからプランの提示までには時間がかかります。

１２：工事着工

ようやく、ここで工事が着工となります。

着工時には、あらかじめ契約に定められた金額を支払う必要があります。

着工時の場合は、建物工事請負金額のおよそ４分の１程度が相場となっています。

・地縄張り・地鎮祭

工事着工前に地鎮祭を行う場合は、およそ１万円から５万円程度の費用を初穂料として必要になります。

・基礎工事

建物の基礎をつくる「基礎工事」から着工します。

建物の土台となる部分で、注文住宅の家づくりで重要な箇所です。

１３：中間検査

工事の途中に、構造や施工の状況が建築基準法に適合しているかどうかの検査を、建築主事や指定の確認検査機関が検査を行います。

中間検査申請書提出の際の検査手数料を支払う必要があります。

・木工事（上棟式）

建物の骨組みができ、屋根に棟木（むなぎ）をのせることを上棟と言います。

上棟時には工事中間金として一般的に、工事請負金額の４分の１程度の金額を支払う必要があります。

・屋根工事・外部建具工事

住宅金融支援機構の「フラット３５」などを利用し、融資を受ける場合は、一般的にこのタイミングで建物の審査が行われます。

・外壁・内壁下地工事・断熱工事

建物の外壁や、内壁の下地工事、断熱工事はこのタイミングで行われます。

・配管工事・配線工事

このタイミングで、コンセントやスイッチの位置や数の確認を行います。

図面通りの位置に施工されているのかしっかりと確認し、ひとまずの使いやすさを確認してください。

どうしても使い勝手がよくないなどが原因で、変更が生じてしまった場合は変更をかけます。

・内部・外部仕上げ工事・内部建具工事

大工工事がおおむね完了し仕上げ工事に取り掛かる時期で、現場で１区切りとなるタイミングです。

どうしても変更や追加工事が必要となった場合は、変更をかけていきますが、予算オーバーの原因となります。

また、現場でのやり取りの場合は、行き違いが生まれることもあるため、必ずメモなどに残しておくことをお勧めします。

このタイミングで、工事請負金額の４分の１程度の金額を支払う必要があります。

・設備機器工事

仕様書に記載されている通りの、設備機器がしっかりと搬入されているのかを確認します。

・外構工事

外構工事を行う場合は、このタイミングで、外構工事を行います。

１４：完了検査・住宅性能表示検査

工事完了時に、確認申請通りに施工されているかを建築主事、指定の確認検査機関が検査し、問題がなければ検査済証が交付されます。

完了検査申請書提出の際には検査手数料を支払う必要があります。

住宅性能表示検査もこのタイミングで執り行われます。

１５：竣工検査

引渡し前に最終的な確認をします。

管理者、施工者、建主の三者で、設計通りに施工されたのかを確認していきます。

不具合や問題があれば、この時点でやり直してもらいます。

やり直しの際の金額的な費用負担については、契約時の申込書の記載通りとなるので、注意して下さい。

１６：引き渡し

住宅ローンが実行されるので、工事請負金額の残金を支払い、施工者から必要書類や鍵を受け取り、建物の引渡しを行います。

ここから、住宅ローンの返済がスタートします。

１７：各種手続き

建物の登記や生活に必要な電気、ガス、水道の手続きを行い、住民票の移転や、郵便転送サービスなど各種手続きを行います。

なお設計事務所や建築家に依頼した場合は、窓口は設計事務所や建築家であっても、アフターは工事を担当した工務店が担当することになるので注意して下さい。

まとめ：失敗しない家づくりの流れとポイントについて

記事の内容をまとめると、注文住宅の成否を分けるポイントは下記の２つとなります。

【注文住宅の成否を分ける２つのポイント】

１：依頼先探しと依頼先選び
２：着工までの期間に内容を詰める

依頼先探しと依頼先選びは家づくりの方向性を決める大事なポイントです。まずは、３つのタイプの依頼先の特徴をつかんで、どのタイプの依頼先に依頼すべきなのかを十分に検討してください。

ここを間違ってしまうと大きく方向がずれてしまい、叶えられることと、叶えられないことがはっきりと分かれてしまうので、しっかりと検討するようにしてください。

次に着工までの期間を如何に充実したものにするのかで完成する家が変わってきます。着工までの期間の、打ち合わせの内容を充実させるためには、下調べや最低限の知識などが必要となりますので事前にしっかりと勉強をするようにしてください。

・注文住宅の家づくりの流れについてのまとめ

注文住宅は、同じタイプの依頼先でも、依頼先によって現金で支払うことになるお金を払うタイミングを始め、家づくりの流れが異なるケースがあります。

一般的な注文住宅の流れは、今回お話した通りですが、中にはこの流れに当てはまらないケースがあったり、順序が異なる場合もあるため、基本の流れを把握した上で、あとは柔軟に対応していってください。

どんな場面で何をするのか、また何が必要となるのかを、しっかりと把握した上で、注文住宅で家づくりを行っていただくと、家づくりが楽になるので、ぜひ、今回の記事を参考にして家づくりを進めてください。

【家づくりを失敗しないための住宅会社の選び方】

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