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住宅ローンの金利を選ぶ際に役立つ金利選びの5つの基準

住宅ローンを組む時に頭を悩ませることの一つは金利の問題だと思います。

住宅ローンの金利には大きく分けると「変動金利」と「固定金利」の2つの金利がありますが、どちらのタイプの金利を選択すればいいのか迷われる方も多いのではないでしょうか。

変動金利を選んだ場合は、当初の金利は安く設定できますが、急激な金利上昇によるリスクが伴います。

固定金利を選んだ場合は、返済期間中、契約当初の金利が適用されるため、金利が常に一定であるものの、変動金利よりも金利は高くなります。

では今の金利の状況を踏まえた上でどちらの金利を適用するのが得なのでしょうか。

今回は住宅ローンを組む際に頭を悩ます金利について参考となる金利の選び方についてお話ししてきます。

大事な金利の話になりますので、住宅ローンを検討している方は必ず一読しておくことをお勧めします。



金利選びの基準1:住宅ローンの金利表示「店頭金利」と「実行金利」の違い

住宅ローンの金利には「店頭金利(基準金利)」と「実行金利(借入金利)」があります。

この2つの金利の違いは下記の通りです。

店頭金利(基準金利)とは

店頭金利とは、それぞれの金融機関が独自に設定している住宅ローンの基準となる金利のことで、基準金利とも呼ばれ、いわゆる商品定価のようなものです。

つまり、金利が優遇される前の金利のことで、値引き前の金利を店頭金利と言います。

店頭金利(基準金利)は、金融機関が政策金利などをもとに独自に設定している金利で、実際に適用される金利ではありません。

実行金利(借入金利)とは

実行金利(借入金利)とは、店頭金利から優遇を受けて、融資を受ける際に実際に適用される金利のことを言います。

金利の優遇は人によって違い、審査の結果次第で変わってきます。そのため、実際に適用される実行金利は審査の結果が出るまで確定しません。

・店頭金利−金利の優遇幅=実行金利

例えば店頭金利が2.62%だったとして金利の優遇幅が1.92%だった場合、実際に適用される実行金利は0.70%となります。

・2.62%(店頭金利)−1.92%(金利の優遇幅)=0.70%(実行金利)

金融機関のホームページやチラシに載っている実行金利は、最も優遇を受けられた時の低い金利が表示されていることが多いので注意が必要です。

大抵は一番低い数字が大きく掲載されており(最優遇金利)、その下に値引き前の「店頭金利○%」、値引き率の「優遇金利○%」と記載されているはずです。

金融機関によっては実行金利のことを「引き下げ後の金利」と言ったり、「ご融資利率」と表現したりまたは、「適用金利」と言ったりしますが、全て実行金利のことを指しています。

住宅ローンに適用されるのは実行金利

店頭金利と実行金利の話をしてきましたが、実際に住宅ローンで適用されるのは実行金利です。

金利の優遇幅は、人や建物によって違い、審査の結果次第で変わってくるため、優遇が一切受けられない場合もあります。

なぜ金融機関は金利を引き下げるのか?

金融機関が金利を引き下げる目的は、住宅ローン申込者を獲得するためです。

金利の値引きに当たる金利優遇は、西暦2000年頃までは存在せず、金融自由化の波によって生まれた制度です。

金融自由化が起きたため、各銀行が乗り遅れまいと金利優遇の制度を取り入れ、金利優遇という値引きが始まったという経緯があります。

当初は−0.1%程度の金利優遇でしたが、優遇幅が拡大してき、この記事を書いた2018年1月現在では最大で−1.85%まで金利を優遇するようになっています。

ですから、金融自由化前(20年以上前)に借り入れた人で、借り換えや見直しをされていない人は金利が高く設定されているケースがほとんどですので、出来るなら借り換えをしたほうがいいでしょう。

ただし金利優遇には気をつけたいポイントもあります。

金利の優遇条件の適用には条件がある

金利の優遇を受けるには一定の条件をクリアする必要がある金融機関があり、条件を指定されることがあります。

ただし条件の指定をクリアすることはそんなに難しいことではありません。

【金利優遇適用条件の例】

1:給与振込口座にする
2:公共料金などの引き落とし口座に設定する
3:銀行発行のクレジットカードを作る

金融機関によって条件の指定は様々ですが、条件の指定は、主に上の条件などがあります。

金利の優遇幅は、人や物件によって違う

金利の優遇幅の決め方は金融機関によって違います。

ただし人に対する評価の場合は、借入の際に貯金があったり、頭金が多く用意できた場合、金融機関から返済能力が高いと判断されるので、金利の優遇を受けられるケースが多くなります。

銀行が返済能力が高いと判断するポイントは、例えば、正社員として働いており毎月の収入が安定していたり、離職率の低い公務員として働いていたり、住宅購入に際しての頭金を多く用意できたり、融資を申し入れている銀行に預けている貯金が多くあったり、他金融機関に預けている貯金が多くあったりなどした場合などです。

【銀行が返済能力が高いと判断する主なポイント(「人」に対する評価)】

1:正社員として働いている(収入が安定している)
2:公務員として働いている(離職率が低い)
3:頭金を多く用意できる(返済が滞るリスクが低い)

さらに物件に対する評価の場合は、購入物件が、新築で、しかも長期優良住宅であった場合は一般的には担保評価額が高くなりますので優遇が受けやすくなります。

最終返済日までの金利優遇はどうなっているのかを確認する

必ず確認したいのが最終返済日までの金利優遇幅です。

優遇金利には2種類あり、1つは目は、当初一定期間は優遇金利が大きくなる当初期間優遇タイプで、2つ目は全期間優遇金利が適用される全期間一律優遇タイプです。

当初期間優遇タイプの方が優遇金利は大きくなり金利引き下げ幅が大きくなりますが、期間が固定されているため期間終了後に途端に生活が苦しくなってしまう場合があります。

借入当初は、夫婦共働きで、特別住宅ローンの支払いに問題が生じていなかったとしても、返済していくにつれて子供が産まれ、子供が大きくなり、教育費が嵩んでいくことも考えられます。

※「知らずにいると損をする、住宅ローンで繰り上げ返済を賢く使う2つのポイント」内の「3:繰り上げ返済をしたいけど将来の為に教育費の貯蓄を優先したほうがいいの?」の項目では、文部科学省の子供の学習費調査からどれくらい教育費にお金がかかるのかをお話ししていますので別途参考にしてください。

金融機関によっては期間終了後の金利の引き下げ率が明記されていますが、中には期間終了後は店頭金利より、所定の金利を引き下げると記載されているだけのところもあり、期間終了後には、実際はどれくらいの金利になるのかがわからなくなっている場合もあるので、事前に確認しておかなければなりません。

目先の金利の低さに飛びつくのではなく、最終返済日までの金利優遇はどうなっているのかをきちんと確認した上で、住宅ローンの返済シュミレーションを行い、無理のない返済計画を立てるようにしましょう。

※借入先によるサービス内容や特徴の違いについては、「人気の高い金融機関で住宅ローンを3000万円借入れた場合の総返済額と返済計画のシュミレーション」で代表的な金融機関から借り入れた際のシュミレーションをしておりますのでご参考ください。

金利選びの基準2:今、住宅ローンを借り入れる場合「長期固定金利」と「変動金利」どっちが得なの?

2016年2月に銀行がマイナス金利を導入しましたが、その影響もあり、現在でも住宅ローン金利は過去最低水準を維持しています。

住宅ローン金利の中でも著しく金利が低くなっているのが長期固定金利です。

例えば長期固定金利のフラット35を見てみると、2016年8月には、住宅ローンを借り入れる際の自己資金を総費用の10%以上用意できる場合は、35年の長期固定金利が0.9%となりました。

ちなみに、この記事を書いている2018年1月現在は1.36%となっています。

住宅ローン:長期固定金利住宅ローン 【フラット35】

マイナス金利の影響を受けるのは長期固定金利

あまり一般的に知られていませんが、長期固定金利は新発10年国債の利回りの「長期金利」に連動して変動しています。

一方で、変動金利は銀行が優良企業に1年以内に貸し出す際の最優遇金利である「短期プライムレート」を参考にして決められています。

金利には長期固定金利と変動金利の2つの金利がありますが、どちらの金利もマイナス金利の影響を受けているわけではなく、2016年2月に導入されたマイナス金利によって金利が急激に下がったのは長期固定金利の方で、短期プライムレートに特別変化はないため変動金利にはほとんど影響はありません。

つまり、マイナス金利の導入によって金利の低下による恩恵を被ることができる住宅ローン金利は、変動金利ではなく長期固定金利の方です。

不安定な変動金利

変動金利は半年毎に金利の見直しがあります。さらに変動金利の適用金利には上限が設けられていません。

つまり今後、急激な金利上昇が起こればバブル期のように8%の金利がつけられる可能性もあります。

つい、数年前までは35年の固定金利が2%を超えており変動金利との差がありましたが、いまは変動金利と固定金利の差がわずか0.6%程度となっています。

しかも、10年固定型金利になると変動金利よりも低い金利になっていることもあります。

ただし変動金利には急激な金利の上昇による返済負担を和らげるため、一般的に「5年ルール」と「125%ルール」が設けられています。2つののルールの内容については「家を購入する時に借り入れる住宅ローンを無理なく返す3つの賢い選択とは?」内の「選択3:変動金利の5年ルール、125%ルールのメリットとデメリットとは」に詳しく書いてありますので参考にしてください。

変動金利と固定金利、どちらを選択するといいのか

諸々の件を踏まえて考えた場合、あくまで現在の住宅ローンの状況下では長期固定金利の方がメリットが高いと言えます。

確かに金利は0.6%ほど高くなりますが、金利が変動し不安定なリスクを抱えるよりも、長期に渡って金利が安定する住宅ローンを選んだ方が結果的に安心できると思います。

そのような理由もあってか、現在住宅ローンの借り換えを申請する7割以上の方が、住宅ローンの借り換えでは固定金利を選択していると言われています。

特に大手5行の金融機関の中でも、三菱UFJ銀行に至っては、ほぼ100%に近い方が固定金利を選んでいると言われています(日本経済新聞:2016年8月17日付朝刊 2016年6月から7月に行った大手5行(三菱UFJ銀行(旧:三菱東京UFJ銀行)、三井住友銀行、みずほ銀行、りそな銀行、三井住友信託銀行)の調査結果)。

住宅展示場などのモデルハウスの営業マンは変動金利で計算するケースが多く、住宅にかかる金利を含めた支払い総費用を安く見せかけるために、実際に変動金利に誘導している光景をよく見かけますが、多少は金利が高くなっても、現在は固定金利の方が有利です。(もちろん、どちらの金利タイプを選ぶのかは個人の自由です)

金利が上がったら変動金利から固定金利に変えようと検討している方への注意点

それならば、はじめは、変動金利にしておいて、金利が上がったら固定金利に借り換えれば良いと思われる方もいるかもしれませんが、金利が動くときは変動金利よりも、固定金利の方が先に上がる可能性が高く、固定金利に借り替えようとした時に固定金利が高くなってしまっていることもあります。

住宅ローンは長期に渡って返済するものですから、もやもやとしたリスクを抱えるのであれば、固定金利を選ぶ方が最善の選択ではないかと思います。

もちろん将来の金利がどうなるのかはわかりませんので「変動金利」がいいのか、それとも「固定金利」がいいのか、明確な答えはありません。

現在の金利水準が過去、例にないくらい低く、中でも長期固定金利は過去最低水準であるという事実を踏まえた上で、各家庭のライフプラン(人生設計)や返済負担率などをよく検討し、無理のない返済プランを立てて行くのが良いでしょう。

金利選びの基準3:固定金利期間選択型は当初の固定金利だけで選ぶと損をする

当初の何年かの金利だけを固定しようと考えている場合は、固定期間終了後の金利優遇まで見ることが大事です。

当初の金利がどんなに優遇されていても長い目でみれば損をする場合があるからです。

例えば、これは実際にあった例なのですが、当初10年間の固定金利がA銀行では0.65%で、B銀行だと0.85%だったとします。これだけ見るとA銀行の方がトクなような気がしますが、11年目以降の金利優遇がA銀行がマイナス1.6%でB銀行がマイナス1.85%だった場合はどうでしょう。

3,000万円を35年元利均等返済で借りた場合の当初10年間の比較をして見ると、A銀行の0.65%で試算した場合は、毎月の返済額が7万9,880円になり、10年間の総支払額は958万5,600円になります。

それに対してB銀行の場合の0.85%で試算すると、毎月の返済額が8万2,604円となり、10年間の総支払額で見た場合は991万2,480円と算出されます。A銀行、B銀行、2つの銀行のその差は32万6,880円です。

この期間だけで見ると明らかにA銀行の方が総返済額が少なくなりますが、11年目以降の金利が逆転するため、11年目以降も返済を続けた場合は、B銀行の方が有利になります。

10年間固定金利を選択した場合は、11年目に11年目以降の金利を変動金利にするのか、また期間限定型の固定金利にするのか選ぶことができますが、上記ケースの場合は、どちらを選んだとしてもその時点の金利からA銀行はマイナス1.6%、B銀行はマイナス1.85%になる約束になっています。

ただし、その時点での店頭金利がいくらになるのかはわかりません。店頭金利は毎月銀行が独自に決めているため、銀行によっても変わりますし、時期によっても変わってきます。

特に固定金利は時期によって大きく変動します。将来の金利がいくらになるのかは誰にもわからないため、予測するしか方法はありません。

もし仮に、固定期間終了後の10年後の店頭金利が、2018年1月1日現在と全く同じだった場合で、11年目以降も同様の固定期間金利型を選んだ場合、先ほどの例と照らし合わせると、A銀行では10年固定の店頭金利3.25%から1.6%を引いた金利になるので1.65%、B銀行では2.65%から1.85%引いた金利になるので0.8%がそれぞれ実行金利となります。

そうした場合を見ても、総返済額は明らかにB銀行の方が金利が有利に働くことがわかります。

ただし現実には、住宅ローンの店頭金利は固定金利よりも変動金利の方が低いことや、金利選択の時期に手続きを忘れてしまった場合には自動的に変動金利に移行していくようになっているため、当初の固定期間が終わった後は変動金利を選ぶ方が多いのが実情です。

仮に固定金利期間後の25年間、変動金利で金利が変わらないとした場合、2018年1月現在の金利で計算するとA銀行もB銀行も店頭金利が2.475%なので、実行金利はA銀行が0.875%となり、B銀行が0.625%となります。

上記ケースの場合、返済総額で見た場合は、A銀行が2,463万円、B銀行が2,411万円となるため差額は52万円、先ほど算出した32万円を考慮したとしても20万円ほどB銀行が得する計算になります。

ただしこれはあくまで仮定の話だということを忘れてはなりません。

何度も言いますが、借入当初、固定期間金利型を選ぶ場合は、必ず固定期間終了後の優遇金利と金融機関の店頭金利に注目し、しっかりと検討するようにしてください。

3000万円を借り入れた場合の返済シュミレーションは「人気の高い金融機関で住宅ローンを3000万円借入れた場合の総返済額と返済計画のシュミレーション」を参考にしてください。

金利選びの基準4:35年固定金利のタイプと20年固定金利のタイプは、何を基準に選べばいいの?

変動金利を選択しない場合は固定金利を選ぶことになりますが、固定金利には2つの種類があります。

まず1つ目の固定金利型は、借り入れた時の金利が、全ての返済期間中変わらず、一定の金利が固定されているタイプの固定金利です。

全期間金利が変わらないため金利上昇リスクがなく、安定しているというメリットがある一方、固定金利型の金利は高めに設定されています。

次に2つ目の固定金利型は、設定された期間の間は金利が固定されており、一定期間ごとに金利が変動するタイプの固定金利型で、固定金利期間選択型と呼ばれています。

金利の固定期間を選択し、固定期間が終わった時点で変動型や、再度固定金利期間選択型を選ぶことができます。一般的に、固定金利期間選択型では、固定期間が長いと金利が高くなります。

双方のメリットとデメリットについては「住宅ローンの選び方と知ってトクする住宅ローンの8つのポイントと種類」をご覧ください。

では一体、どちらのタイプの固定金利型がトクなのでしょうか。

判断のポイントは年金暮らしが始まる前に完済できるかどうか

住宅ローンの返済計画を立てる上で一番大事なのは、年金暮らしが始まる前に必ず完済できるプランを組み立てるということです。

年金暮らしが始まってからも、住宅ローンが残っていると必ず家計を圧迫するため、負担が大きければ老後破綻にもなりかねません。

実際にもらえる年金を計算してみたり、統計調査などを参考にして見るとわかりますがとてもじゃないですが、年金生活で住宅ローンまでを返す余裕はありません。

総務省の家計調査年報などの統計を見れば一目瞭然ですが、現在は毎月の年金収入よりも毎月の支出の方がうわまってしまい、定年退職したにもかかわらず、働き続けないと生活が成り立たない人が増えている現状にあります。

総務省の家計調査年報によると世帯主が60歳以上で住宅ローンを抱えている家庭の平均残高は600万円だそうです。

最悪のケースだと自己破産をしてしまうケースや、子供にローンの肩代わりをしてもらわなくてならないことも十分に考えられます。

この辺りのについては、詳しくは「知らないと損する100万円の自己資金で注文住宅を買った方がいい4つの理由」内の「4:住宅ローンの最終返済時の年齢は80歳まで大丈夫ときいたけど、定年退職時の65歳で完済しなくても老後の生活は大丈夫なの?」をご覧ください。

固定期間選択型の固定金利のタイプが有効に働くかどうかは人によって違いますが、例えば年齢が40歳を超えており、退職金で完済するあてがあるのならば、例えば20年固定金利にして金利を低く抑えた上で、一気に返済するなどを検討することができます。

住宅ローンを借り入れた時の年齢が45歳で、定年退職の年齢が65歳の場合、退職金で完済する場合、一部の金融機関限定となってしまいますが、たとえ35年ローンで組んだとしても、35年金利を固定するのではなく、20年固定金利を利用して返済すると良いでしょう。

その場合、万が一払い終えなかった場合でも、返済し続けることもできるプランになります。

※ただし、フラット35が扱う20年固定は返済期間も最長20年となりますので注意が必要です。

一番大事なのは年金暮らしが始まるまでに住宅ローンを完済することですが、借り入れを決める前に、「退職時のローン残高」や「退職金」や「年金支給予定額」を把握しておくことも大事です。

ですから、たとえ35年でローンを組んだとしても、初めから退職までの65歳を返済期間として設定して借り入れする方が賢明だと思います。

つまり退職時に、退職金をはじめ、預貯金で一括返済し完済するプランです。繰上げ返済を上手に利用することで元金に当て、利息を減らして返済していく方法を取り入れても良いと思います。

※繰上げ返済を利用した賢い住宅ローンの返済方法については「知らずにいると損をする、住宅ローンで繰り上げ返済を賢く使う2つのポイント」を参考にしてください。

金利選びの基準5:ネット銀行は変動金利が強いって聞いたけど・・・ネット銀行と都市銀行ってどう違う?

インターネット専用銀行の一番の強みは都市銀行よりも変動金利が低い商品力にあります。

ネット銀行でも有人店舗を用意している銀行もあり、実店舗にて相談窓口を展開している金融機関もあります。

(ただしネット銀行は原則はインターネットでのみ取引をします)

最近の傾向としては、不動産業者が斡旋する提携ローンにもネット銀行が加わっていることも珍しくなくなってきました。

提携ローンと非提携ローンの注意点については「住宅ローンで返済リスクを抑える5つの賢い組み方」の「1:提携ローンのメリットと非提携ローンの注意点」を参考にしてください。

もしも不動産業者に依頼するのならば、自分で手続きを進めるわけではありませんから、問題が起きないかもしれませんが、自分でネット銀行で手続きを行う場合は少しばかり注意が必要です。

まずネット銀行の特徴として、基本的にはインターネットを使用したウェブ上と郵送のやりとりのみで、審査から契約まで行うことになっています。

ですから、手続きにも時間がかかり、全ての手続きが終わるまで最低でも1ヶ月から1ヶ月半くらいはかかってしまいます。

そのため、引渡しが迫っている時や、住宅ローンの審査を早く済ませたい場合はネット銀行は利用しない方がいいでしょう。

金利の決定方法や返済方法なども都市銀行とネット銀行では違う点があるので、必ずネット銀行の特徴をよく知ってからネット銀行を利用するようにしてください。

また都市銀行のように窓口で一人一人と向き合う形で面談をし、審査をするのに比べて、ネット銀行では変則的な事例には対応しない傾向があります。

細かいことですが、都市銀行では審査に通った後に、ローンの契約を結ぶ段階で口座を開設します。対してネット銀行の場合は審査を申し込むときに講座を開設する必要があるなど手続きの手順も違いますので注意してください。

その他、ネット銀行の特徴などについては「人気の高い金融機関で住宅ローンを3000万円借入れた場合の総返済額と返済計画のシュミレーション」にも書いてありますので参考にしてください。

まとめ:住宅ローンの金利の選び方の基準について

今回は住宅ローンの金利について具体的にお話ししてきました。

住宅ローンは長期にわたって返済するローンです。

ですから住宅ローンを組むときは将来的なライフプランをしっかりと立てることは前提条件になります。

記事内でも触れましたが、それぞれのご家庭や、今の職業によっても住宅ローンの組み方は変わってきますのでしっかりとあなたにあった住宅ローンの返済方法をプランニングしてください。

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