今回の記事では家の建て替えにかかる費用の内訳について徹底的に解説していこうと思います。
家の建て替えでは建て替えの工事にかかる費用と、それに伴う付帯工事費用、さらに諸費用がかかってきます。
今回はそれぞれの費用はどのような内訳になるのかについて詳しくみていくこととします。これらの家の建て替えにかかる費用の内容を把握しておくことで建て替え費用に関するトラブルを未然に防ぐことができます。
建て替えを検討している方は、是非今回の記事を参考にして下さい。
【いい家を安く建てるために知っておきたいこと】
注文住宅を予算内で建てるために、住宅会社に依頼する前に知っておいて欲しいことが３つあります。
依頼前に家の価格を抑えるための基本やコツを知っておくことで、いい家を安く建てることができるようになりますので参考にしてください。
１：家を安く建てるための基本とコツ
注文住宅を予算内で建てるにはコツがいります。それには家の価格の決まり方や、どのように対処すれば家の価格を抑えることができるのかを把握しておかなければなりません。
予算内でいい家を建てるための７つの基本は下記リンク先の記事をご覧ください。
２：家の形と家の価格の大きな関係
家にはお金のかかる形の家と、お金がかからない形の家があります。
家の形は家の価格を大きく左右する要素の１つですので、家の形と家の価格の関係はしっかりと抑えておくべきです。
どのような家の形はお金がかかり、どのような形にすればお金がかからないのか、またそれぞれの家の形の特徴については下記リンク先の記事をご覧ください。
＞＞＞家づくりで覚えておきたい家の形とお金のかかる家とかからない家の違い
３：無料でカタログを請求し理想の家を建てる方法
注文住宅は依頼先で決まります。だからこそ、依頼先は慎重に検討したいところですが、検討するにはまずはどんな家を建てたいのかを知らなくてはなりません。
無料で住宅会社から請求できる住宅カタログを請求して、理想の家を建てる方法については下記リンク先の記事を参考にしてください。
Contents
家の建て替えにかかる費用
家の建て替えににかかる費用は「解体工事費用」のほか「建物本体工事費用」「付帯工事費用」「諸費用」があります。
【家の建て替えにかかる費用】
１：解体工事費用
２：本体工事費用
３：付帯工事費用
４：諸費用
それぞれの費用については下記から詳しく説明していきます。
家の建て替えにかかる【解体工事費用】の内訳
解体工事費用とは、家の建て替えの際に現在の家を取り壊す費用のことです。
解体工事費用には建物解体工事費用のほか、人件費、重機使用料、解体工事にともなう廃棄物の処理費用などが含まれています、
【解体工事費用に含まれるもの】
・建物解体工費費用
・人件費（労務費）
・重機使用料
・廃棄物の処理費用
またケースによっては建物本体の解体だけではなく、庭木やブロック塀などを解体撤去することもあり、その場合は別途費用が加算されることとなります。
これらは全て解体工事用として家の建て替え工事に伴い必要となる費用となりますので注意してください。
建て替えの際にかかる建物解体工事費用について
建物の構造によって解体費用は違いますが、概ね下記のようになることが一般的です。
【住宅建て替え時の解体費用の目安】
木造：３万円〜５万円（坪）
鉄骨造：４万円〜６万円（坪）
鉄筋コンクリート造：５万円〜１０万円（坪）
ただし住宅会社によっては、これらの解体工事費用は、「解体工事費用」として作成するのではなく、付帯工事費のなかに含まれることもあり、解体工事費用という項目に分けられていない場合もあります。
【解体工事費用は諸費用に含まれることもある】
１：本体工事費用
２：付帯工事費用
３：諸費用（解体工事費用）
家の建て替えにかかる【本体工事費用】
続いて本体工事費用について解説していきます。
本体工事費用は家づくり全体にかかる費用の７割から８割ほどかかる費用になります。
つまり家の総費用が３,０００万円の家であれば２,１００万円から２,４００万円が本体工事費用になります。
本体工事費用とは新しい家を建てるための費用のことで、設計費用をはじめ工事費用、材料費、人件費などが含まれます。
【本体工事費用の中身】
１：設計費用
２：工事費用
３：材料費
４：人件費（労務費）
このうち設計費用は「設計料」という項目で明確に分けられていることもありますが、依頼先の住宅会社によっては、見積もり内に「設計料」として明確に分けられていないケースもあります。
見積もりに設計料として計上されていない場合は設計料という項目で請求していないだけで、様々な費用にふり分けられていることが一般的です。
つまり、「設計料」としては請求していないものの、その分の費用を材料費にあてがわれていたり、工事費用に合算して計上されてあり、中身がわからなくなっているケースもあります。
家づくりの費用はブラックボックスと言われることもありますが、これは見積作成者にしかこうした費用の具体的な振り分け先がわからないことに原因があります。
設計料として請求していない場合でも設計料はかかっている
例えば設計料は大体１０%程度が相場ですので、３,０００万円の家を建てた場合３００万円ほどが設計料として加算されます。
設計料として請求していない場合この３００万円は、それぞれの工事費用だったり、建築資材にかかる費用に振り分けられて計上されることが一般的です。
つまり、設計料として請求していないケースでも設計料はかかっており、トータルの金額としては変わらないこともありますが、悪質な住宅会社では、わからないことを逆手にとって費用を水増ししているケースもあるので注意が必要になります。
工事費用は明確には分けられてないことも多い
また工事費用は「仮設工事」や「基礎工事」「屋根工事」など工事種別ごとに計上することが一般的ですが、特に決まりはありません。
そのため住宅会社ごとに費用の計上の仕方がバラバラとなっていることもあります。
※本体工事費用は、建物本体にかかる工事費用のため、庭や駐車場など外構費用は含まれていないことが一般的です。
本体工事費用はどれくらいかかる？
家の建て替えでかかる本体工事費用は坪単価およそ７０万円から１１０万円程度だと思って下さい（多少多めに試算してあります）。
つまり坪数ごとに家の建て替えにかかる費用をまとめると下記の通りとなります。
【建て替え時にかかる費用の目安（坪数別）】
３０坪のケース：２,１００万円〜３,３００万円
４０坪のケース：２,８００万円〜４,４００万円
５０坪のケース：３,５００万円〜５,５００万円
※同じ坪数でも建物のグレードによって価格は変動
※住宅会社によっても価格は変動
ちなみに国土交通省住宅局の調査「令和2年度 住宅市場動向調査 報告書」によると家の建て替えに際し建物本体工事にかかる費用はおよそ３,０５５万円となっています。
【建て替えの全国平均の費用（国土交通省調べ）】
住宅建て替えにかかった【費用】：３,０５５万円
住宅建て替え時の【自己資金比率】：５６.１%
住宅建て替え時の【自己資金の平均金額】：１,７１５万円
「住宅市場動向調査 報告書」の内容は、回答があった家の全国平均値のため、これよりも多く費用がかかった家もあれば、これよりも少ない費用で建てられた家もあると思って下さい。
また家は建物のグレードによってだけではなく、家の形や、広さなど様々なものが関係してくるためこの費用は目安にしか過ぎないことを覚えておいて下さい。
より詳しい家の建て替えに際しての費用については「家の建て替えっていくらかかるの？建て替え時にかかる費用相場について徹底解説」にまとめてありますので合わせて参考にしていただくとより理解を深めていただくことができると思います。
家の建て替えにかかる【付帯工事費用】
次に付帯工事費用について解説していきます。
付帯工事費用とは建物本体以外にかかる費用のことだと思って下さい。
付帯工事費用は家づくり全体にかかる費用のうち１割から２割ほどの費用となることが一般的です。
つまり家の総費用が３,０００万円の家であれば、そのうち３００万円から６００万円が付帯工事費用となります。
付帯工事費用には、土地を使える状態にする造成工事費用、庭などの外構工事費用、各種引き込み工事費用（ガス管や上下水道管、電気工事など）、屋内外工事費用（エアコンや照明器具、造作のインテリアをはじめ、太陽光発電の設置費用などのエクステリア）などが含まれます。
【付帯工事費用の中身】
１：造成工事費用
２：外構工事費用
３：引き込み工事費用
４：屋内外工事費用
また解体工事費用の項目でもお話ししましたが、場合によっては付帯工事費用に「建物解体工事費用」や庭木などの「伐採費用」が計上されることもあります。
この辺りは住宅会社によってまちまちです。
造成工事には注意が必要
造成工事とは土地の上に家が建てられる状態に土地をならす工事のことを言いますが、土地によっては建て替え工事でも造成工事が必要となることもあるので注意して下さい。
造成工事に伴いかかる坪単価は目安として２０万円前後を見込んでおくと良いと思います。
家の建て家にかかる【諸費用】
つづいて諸費用についてですが、家の建て替え時にかかる諸費用とは家の登記など各種手続きに関する手数料や税金のことだと思って下さい。
諸費用は家づくり全体にかかる費用のうち１割程度かかる費用となります。
つまり家の総費用が３,０００万円であるならば、大体３００万円ほどかかる費用になります。
諸費用には登記に伴ってかかる費用や、家を取得するにあたっての税金、それに引っ越しや仮住まいにかかる費用などが計上されます。
【諸費用の中身】
１：登記費用
２；各種税金（建て替え時と住み始めてからかかる税金）
３：引っ越しや仮住まいの費用
それぞれの項目については下記から詳しく解説していきます。
家の建て替え時にかかる「登記費用」について
家を建て替える際は、建て替え時に登録手続きを行う必要があります。
登録免許税、各種書類の発行手数料、行政書士に依頼する際の報酬（およそ５万円から１０万円程度）がかかります。
家の建て替えで必要となる具体的な登録手続きの内容は下記の通りです。
建物滅失登記
建物滅失登記とは登記されている家が解体されたり消失した際に行う登記のことで、解体後１ヶ月以内に行う必要があります。
建物表題登記
新しく建てられる家に対して行う登記のことです。
所有権保存登記
新築住宅に対して、家の所有者は誰なのかを示す登記のことです。
抵当権設定登記
住宅ローンを契約した際、土地と建物を担保に設定する登記のことです。
家の建て替え時にかかる税金
家の建て替えに伴って発生する税金の種類は3つです。
【家の建て替え時にかかる税金】
１：印紙税
２：登録免許税
３：不動産取得税
それぞれについて詳しく解説していきます。
１：印紙税
印紙税とは契約書を結ぶ際に発生する税金のことを言います。
家の建て替えに伴って納める必要のある印紙税は下記の通りです。
・不動産譲渡契約書
・建設工事請負契約書
・住宅ローン契約書
これらの書類は契約の際に取り交わす金額によって納める税金が変動します。
ただし譲渡契約書と工事請負契約所については下記のような軽減措置が設けられています。
【契約金額による印紙税の違い（参考：国税庁）】
契約金額：５００万円超〜１,０００万円以下
印紙税額：１万円
軽減措置：５０００円
契約金額：１,０００万円超〜５,０００万円以下
印紙税額：２万円
軽減措置：１万円
契約金額：５,０００万円超〜１億円以下
印紙税額：６万円
軽減措置：３万円
契約金額：１億円超〜５億円以下
印紙税額：１０万円
軽減措置：６万円
参考：国税庁ホームページ
「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」
「建設工事請負契約書の印紙税の軽減措置」
「不動産譲渡契約書」及び「建設工事請負契約書」の印紙税の軽減措置の延長について」
２：登録免許税
登録免許税とは土地や家の所有権を登記する際に法務局で納める税金です。
家の建て替え時には下記の登録免許税を納める必要があります。
・抵当権の抹消登記
・所有権の保存登記
・抵当権の設定登記
住宅ろーんが残っている状態で家の建て替えをするには一度住宅ローンを完済する必要がありますが、抵当権の抹消登記は住宅ローンを完済する時に納める必要のある税金で、所有権の保存登記とは家を新築し引き渡しの際の登記に納める税金のことを言います。
また建て替え時の住宅で新たに住宅ローンの融資を受ける際に、抵当権の設定登記が必要になります。
そてぞれの手続きにかかる登録免許税の金額や税率は下記を参考にして下さい。
【抵当権抹消の登録免許税】
１件につき１,０００円
【所有権保存登記の税率】
「住宅用家屋」
税率：０.４%
軽減税率：０.１５%
「長期優良住宅・低炭素住宅」
税率：０.４%
軽減税率：０.１%
※税率は不動産の「固定資産税額 × 各種税率」で計算して下さい。
参考：登録免許税の税額表
【抵当権設定登記の税率（新築住宅の住宅ローン）】
新築した住宅の抵当権設定登記
税率：０.４%
軽減税率：０.１%
※税率は「住宅ローン借入額 × 税率」で計算して下さい。
３：不動産取得税
不動産取得税とは新しく建てた建物に対してかかる税金のことです。
【不動産取得税の税率】
固定資産税評価額 × ４% ＝ 不動産取得税
ただし、２０２４年３月３１日までに住宅を取得した場合は軽減措置を受けることが可能で、その期間内であれば不動産取得税率が３%に引き下げられます。
【不動産取得税の軽減税率】
固定資産税評価額 × ３% ＝ 不動産取得税
固定資産税評価額は家の価格ではありませんので注意して下さい。
不動産取得税は、一般的な住宅ですと、およそ１００万円以内におさまることが多いので建て替えにかかる不動産取得税は１００万円を目安としていただくと良いと思います。
家を建て替えて住み始めてからかかる税金
次に住み始めてからかかる税金についても触れていきます。
家を建て替えて住み始めてからかかる税金は下記の2つです。
【建て替えた家に住み始めてからかかる税金】
１：固定資産税
２：都市計画税
１：固定資産税
固定資産税は家や土地などの不動産を所有している固定資産に対して納める税金で、固定資産税評価額の１.４%ほど納める必要があります。
【固定資産税の計算方法の例】
「家（建物）」
固定資産税評価額：２０００万円 × １.４% ＝２８万円
※ただし１/２の減額措置が適用される場合は１４万円となる。減額措置については「新築住宅に係る税額の減額措置」を参照のこと
土地の上に建てられる建物（住宅）に対しては、固定資産税評価額が減額されていくため、新築した年度が最も多く課税されます。
土地の固定資産税評価額は「固定資産評価基準」に基づいてそれぞれの自治体が設定し、３年に一度評価替えが行われます。
つまり土地に関しては、建物の評価額と違い経年で下がることはありませんが、住宅用地として設定されている土地に関しては下記のような減額措置を受けることができます。
【住宅用地の固定資産税の減額措置】
小規模（２００平方メートル以下）：１/６に減額
一般（２００平方メートル以上）：１/３に減額
【固定資産税の計算方法の例】
「土地」
固定資産税評価額：１５００万円 × １.４% ＝２１万円
軽減措置適用後：３.５万円
・解体・建て替え工事は年またぎに注意
実は１月１日時点で建物が解体中・工事中などの理由で家が存在していない場合は住宅用地として認められず、軽減措置が受けられないことになっています。
そのため１月１日は挟まずに建て替え工事を行う方が、固定資産税は減額措置が適用されますので納める金額が安くなります。
都市計画税
都市計画税は所有している家や土地に対して課せられる地方税で固定資産税評価額の０.３%が上限とされている税金になります。
【都市計画税の計算方法の例】
「家（建物）」
固定資産税評価額：２０００万円 × ０.３% ＝６万円
都市計画税は土地に対しては下記のような減額措置が設けられています。
【住宅用地の都営計画税の減額措置】
小規模（２００平方メートル以下）：１/３に減額
一般（２００平方メートル以上）：２/３に減額
つまり土地に関しては下記のようなシュミレーションとなります。
【都市計画税の計算方法の例】
「土地」
固定資産税評価額：１５００万円 × ０.３% ＝４.５万円
軽減措置適用後：１.５万円
※正確な金額を求めたい場合は各自治体に問い合わせ下さい。
家の建て替えに伴う引っ越しや仮住まいにかかる費用
家の建て替え時の諸費用には、家の解体工事に伴って仮住まいとなるアパートなどに引っ越しする費用や仮住まい先の家賃などが含まれます。
家を建て替える場合は、家の解体工事に伴い一度仮住まい先に引っ越しし、さらに家が完成し住める状態になったら引っ越しすると言ったように合計２回引っ越しが必要になります。
荷物の量が多ければトランクルームなどに預けておく必要もありますし、荷物の量も多いですから引っ越し代は２０万円以上することが普通です。
仮住まい先で家賃が発生する場合は、エリアによって違いますが月に１０万円程度かかることもありますし、工期によっても仮住まいにかかる費用の総額は変わってきます。
仮住まい先に１０万円のアパートを選んだ際は、下記のような形で家の建て替えに際しての費用が発生する形になります。
【家の建て替えに伴い１０万円のアパートに仮住まいした際にかかる費用】
契約時家賃：２０万円（２ヶ月が一般的）
敷金：礼金：２０万円（２ヶ月が一般的だがかからないことも）
仲介手数料：１５万円（家賃×１.５で計算）
その他費用：１０万円
入居費合計：６５万円
これらはアパート契約時にかかる費用となります。実際に仮住まいをするとなるとさらに下記の費用がかかってきます。
【家の建て替えに伴い仮住まい先でかかる生活費】
家賃：６０万円（６ヶ月分）
光熱費：１２万円（１ヶ月２万円として試算）
生活費合計：７２万円
入居費の合計と合わせると
【家の建て替えに伴い仮住まい先でかかる費用】
６５万円（入居費合計）＋７２万円（生活費）＝１３７万円
ここに引っ越し費用、２回分として４０万円（２０万円×２）を合計すると
【家の建て替えに伴い引っ越しや仮住まいにかかる費用の合計】
１３７万円（仮住まい費用合計）＋４０万円（引っ越し費用）＝１７７万円
つまり家の建て替えに伴いおよそ１８０万円ほど仮住まいのための費用が計上されることになります。
まとめ
今回の記事では建て替え住宅にかかる費用の内訳についてわかりやすく解説しました。
家の建て替え時は解体工事費用や造成工事費用、さらには引っ越しや仮住まいにかかる費用が新築時と大きく違うなどの特徴がありますが、共通事項も多くあります。
今回お話しした内容をまとめると下記の通りとなります。
【建て替えにかかる費用】
１：解体工事費用
・建物解体工費費用
・人件費（労務費）
・重機使用料
・廃棄物の処理費用
２：本体工事費用
・設計費用
・工事費用
・材料費
・人件費（労務費）
３：付帯工事費用
・造成工事費用
・外構工事費用
・引き込み工事費用
・屋内外工事費用
４：諸費用
・登記費用
・・建物滅失登記
・・建物表題登記
・・所有権保存登記
・・抵当権設定登記
・各種税金（建て替え時と住み始めてからかかる税金）
・・印紙税
・・登録免許税
・・不動産取得税
・・固定資産税
・・都市計画税
・引っ越しや仮住まいの費用
このうち建て替え時にかかる諸費用については、共通のことが多いため詳しく解説してきたつもりです。
今回の記事をあなたの家づくりの参考にしていただけたら幸いです。
