転職は住宅ローンの審査に影響するの？など５つの疑問を詳しく解消します！

住宅ローンを組む時は、誰もが不安になります。

住宅は、ほとんどの人にとって生涯で一番高い買い物でしょうから、しっかりと計画をする必要があります。

今回の記事では「１：転職が住宅ローンの審査に与える影響」をはじめ、「２：個人事業主とサラリーマンではどちらが住宅ローンの審査に有利なのか」「３：住宅ローンは非正規雇用でも借りることができるのか」「４：住宅ローンはメインバンクで借りた方がいいのか？」「５：年金暮らしでも住宅ローンの借り換えはできるのか？」など住宅ローンを組む上での５つの疑問に答える形でお話しして行きます。

申し込む上での住宅ローンの審査上有利になるためのポイントについても細かくお話ししますので、この記事を読み、ぜひ、住宅ローンを組む上での参考にして頂ければと思います。

住宅ローンの疑問１：転職したばかりでも住宅ローンは借りられるのか？

少し前までは、住宅ローンを申し込む際の条件として、勤続年数が３年以上という条件が定められていましたが、現在では審査がゆるくなっています。

たとえ、新しい勤務先での勤続年数が１年未満であっても住宅ローンを組み、融資を受けられる可能性が高くなっています。

転職は住宅ローンの審査に影響するのか？

転職は住宅ローンの審査に影響します。

転職歴がある人は、金融機関が指定した、所定の書式の履歴書の提出を求められることがあります。

現在の職場での勤続年数が短くても、住宅ローンが通りやすくなる審査のポイントは「転職理由」「仕事内容」そして「年収」です。

履歴書の書き方次第では、住宅ローンの審査に通らず融資を受け取れない場合もあるので、住宅ローンの審査を通すためには、ポイントを抑えて慎重に申告することが必要となります。

住宅ローン審査のポイント１：転職理由について

金融機関が重要視しているのは、滞納することなく、きちんと安定して住宅ローンを返済してくれるのかどうかです。

ですから、ネガティブな理由の転職理由を申し出た場合は、住宅ローンの審査でマイナスの評価を受けてしまうことがあります。

住宅ローンの審査では、たとえネガティブな理由であっても、将来的なキャリアを見据えた、ポジティブな理由に置き換えて申し出ることが一つのポイントとなります。

住宅ローン審査のポイント２：仕事内容について

仕事内容については、転職での面接と同じように、一貫した理由が求められます。

つまり転職回数が多くても、転職理由に一貫性があり、さらにポジティブな理由であれば、住宅ローンの審査でプラスの評価を受けられる可能性が高くなります。

転職理由に一貫性があり、理由が明確であれば、現在の勤務先での勤続年数が短くても融資を受けられる可能性が高くなります。

また、転職前後の職種や仕事内容が異なっていたとしても、現在の仕事となんらかの関連性や共通点があれば、評価してもらえることもあるので、きちんと申告することが大事です。

住宅ローン審査のポイント３：年収について

年収については、金融機関ごとに違います。記入が必須のケースもあれば、特別記入する必要のない金融機関もあります。

理想的な形は、転職するたびに年収が右肩上がりに上がっていることですが、転職の際に必ずしも年収が上がっているとは限りません。

その場合は、金融機関が納得するような理由付けが大事となります。

たとえば年収が実績毎に毎年大幅に変わる「年俸制」から、毎年少しずつ右肩上がりになる「月給制」に変わったなど、「安定性」や「持続性」を転職理由と関連づけてアピールすると評価を受けやすくなります。

住宅ローン審査後の引渡し前の転職の注意点

住宅ローンの審査を無事通過し、なかには引渡し前までに、転職をする方もいらっしゃると思います。ですが、その場合は、注意が必要です。

住宅ローンの審査は、あくまで、審査を受けた時点での会社に勤務していることが条件で行われています。

ですので引渡し前に転職をしてしまうと、条件や内容が大きく変わるため再審査が必要となります。

転職後の年収が上がっている場合は、再審査も承認になるケースもありますが、転職を考えている場合は、できるだけ融資が実行された、引渡し後に行うのが良いと思います。

もし、転職が待てない状況であれば、転職して、しばらく経ってから住宅購入をするようにしてください。

不動産売買では、引渡し期日が決められているため、期日内に引渡しができない場合、契約違反となり違約金や遅延損害金を求められることもありますが、最悪のケースだと再審査が間に合わない場合もあります。

ローン特約がついているから契約解除できるのでは？

ローン特約がついていても、勝手に転職した場合は自己都合とみなされますので、ローン特約の対象外となり、契約を無償解除することはできません。

転職したことを金融機関に申告しなければバレないのでは？

転職したことを申告しなければバレないのではないかと思いがちですが、金融機関によっては、融資実行の直前に、勤務先に電話をし、在籍確認をすることもあります。

売買契約後に転職をし、再審査で融資が受けられなくなったというケースもあるので、転職を考えている人は、引き渡しが終わってから転職活動をするのがいいと思います。

転職した１ヶ月後に融資を受けたい場合は？

転職してからできるだけすぐに融資を受けたい場合は、民間の銀行では難しいかもしれませんが、フラット３５なら融資を受けられやすくなります。

後で詳しくお話ししますが、フラット３５の場合は転職してから１ヶ月分の給与が発生した時点で、申し込みが可能となっています。

住宅ローンの疑問２：個人事業主とサラリーマンでは、どちらがローン審査に有利なのか？

住宅ローンの審査は、サラリーマンの方が有利です。

自営業やフリーランスを含む、個人事業主でも金融機関で住宅ローンを組む事はできますが、条件が厳しくなります。

個人事業主の場合の住宅ローンの審査

一般的な住宅ローンの審査は、原則として申込日の前年度の年収で判断されますが、例えば個人事業主の場合は、サラリーマンと違い、過去3年分の年収をチェックすることが慣習となっています。

個人事業主が住宅ローンに申し込む際に提出する年収証明は、「確定申告書の控え」です。さらに個人事業主の場合は、「事業収入」ではなく、経費を引いた後に残る「事業所得」で審査される点にも注意が必要です。

つまり、事業を通しての「事業収入」が、５,０００万円であったとしても、申告している事業所得が２００万円だとすれば、年収２００万円の人が組める住宅ローンの範囲内でしか借りられないことになります。

一般的に住宅ローンで降りる金額の上限は、年収の８倍程度までと言われていますから、この場合、１,６００万円までしか、住宅ローンで借りることしかできない計算になります。

また、３期を平均して審査する銀行もあります。

つまり、前年度の事業所得が７００万円で、その前の年の事業所得が５００万円、さらに前が２００万円だとすると、３期合計額の１４００万円から３で割った４６６万円で審査されることになります。

サラリーマンの場合の住宅ローンの審査

会社勤めのサラリーマンの場合は、源泉徴収票に設けられている「支払金額」欄の額面年収で判断されます。

ただし、サラリーマンでも外資系企業に多く見られるような、年度によって収入が大幅に変化する職業の場合は、個人事業主のように３期平均して審査をする金融機関もあります。

収入が安定しない職業の場合はフラット３５を利用すると良い

年収が安定しない職業についている場合、住宅ローンの審査が厳しくなることがあります。

そうした、直接銀行から借りることが難しい場合に利用したいのが、住宅融資支援機構のフラット３５です。

フラット３５は、個人事業主であっても、前年度の年収で住宅ローンの審査を受けることが出来ます。

さらに、フラット３５では、個人ではなく家に対しての審査になるため、細かな条件をクリアする必要はあるものの、銀行からの融資よりも審査がゆるくなっています。

たとえば、フラット３５では年収４００万円未満の場合は、返済負担率が最大で３０％までを借り入れることが出来、年収が４００万円以上の場合は返済負担率が最大で３５%までを借り入れ申し込みすることが出来ます。

もちろん最大の３５％まで借りられることは、ほとんどないと思いますが、例えば最大３５%までの借入を希望している場合は、それに近い額の３０％程度でしたら借りられる可能性が高くなります。

また、一般的な銀行だと、「審査金利」と言って高めの金利設定で返済負担率を計算しますが、フラット３５では、初めから実際に適用される金利で計算されます。

そのため、所得が低い場合に、銀行から直接融資を受けるよりも有利になります。

さらに、個人事業主の場合、一般的な銀行から融資を受ける場合、「確定申告書」はもちろん、中身がしっかりした「決算書」も、最低３期分提出する必要があります（ケースによっては、全期分の提出を求められます）。

手がけているビジネスの収益構造はもちろん、住宅ローンを組んだ後でも、安定して収益を得られることができるかなどのビジネスモデルなども細かくチェックされます。

一方で、フラット３５では、原則として「決算書」を提出する必要がありません。もちろん、フラット３５を利用していても、審査の過程で決算書の提出が必要になるケースもありますが、原則としてはありません。

さらに決算書の提出が求められたとしても、銀行のように細かくはチェックされないため、審査に通りやすくなっています。

フラット３５の注意点

フラット３５では平成２９年９月３０日までは団体信用生命保険が有料となっていましたが、平成２９年１０月１日以降に申し込まれた場合、団体信用生命保険付きになり無料となりました。

それに伴い内容も変化しています。

新しい制度での、団体信用生命保険とは、住宅ローンを借りた人が万が一なくなってしまった場合や、所定の身体障害状態になってしまった場合に、金融機関が残りの住宅ローンを支払ってくれるという保険です。

フラット３５の平成２９年１０月１日以降の団体信用生命保険についての詳細は、公式のフラット３５のホームページである「【フラット３５】と【団信】が一つになってリニューアル（新機構団体信用生命保険制度の保障内容等についてはこちらをご覧ください）：長期固定金利住宅ローン 【フラット３５】」のページをご覧ください。

フラット３５は、民間の銀行よりも多く借りることができ、融資が受けやすくなっておりますが、借りすぎないように注意が必要となります。

住宅ローンの疑問３：住宅ローンは非正規雇用でも借りられるのか？

では、住宅ローンは非正規雇用の方でも借りることができるのでしょうか？

実のところ、借りられるかどうかは、雇用形態やケースによって異なります。

アルバイトやパートの場合、住宅ローンを借りることはできるのか？

まずはじめに、アルバイトやパートの場合、住宅ローンを利用することができるのかについて見ていきます。

金融機関によって、非正規で働く労働者に対しての審査基準は大きく違いますが、アルバイトやパートの場合、民間の銀行から融資を受けることは非常に難しくなります。

ただし、先にお話しした住宅融資支援機構のフラット３５を利用すれば、人に対する審査がゆるくなり、柔軟に対応してくれるため、融資を受けられる確立が高くなります。

契約社員や派遣社員の場合、住宅ローンを借りることができるのか？

それでは契約社員や派遣社員の場合、住宅ローンを利用することができるのでしょうか。

契約社員や派遣社員の場合は金融機関によって、審査の基準は違うものの、民間の銀行であっても住宅ローンが組める確率は高くなります。

契約社員や派遣社員が融資を受けられるかどうかの最大のポイントは、現在の勤務先での勤続年数です。

正社員として働いている場合は、勤続年数が短くても融資を受けられる可能性は高くなりますが、契約社員や派遣社員の場合は、現在の勤務先での勤続年数が重要視されます。

例えば、契約社員や派遣社員に対しては、「勤続年数が３年以上であれば取り上げ可能」という条件を課している金融機関もあります。

なぜ、契約社員や派遣社員に対して、３年以上という条件を課しているのかというと、契約社員や派遣社員の場合は、働く期間があらかじめ設けられている雇用形態のためです。

契約社員や派遣社員は、期間が満了になる時点で、更新するシステムになっていますが、必ず更新できるという保証がなく、更新できない場合もあり、金融機関収入が不安定の雇用形態だと見られています。

ですから、ある程度の期間、継続して現在の勤務先で働いているという証明が必要になります。

ただし、民間の金融機関でも、勤続年数が長くなくても、審査基準を緩くし、融資を受けやすくなっている金融機関もあるので、銀行などで融資を受けたいと考えている方は、初めから諦めることなく、申し込んでみる方がいいと思います。

非正規雇用の人が金融機関へ融資を申し込む上での注意点

非正規雇用の方が、住宅ローン審査を受ける上で注意したい点があります。

それは社会保険にきちんと加入しているのかをはじめ、健康保険、年金への加入、所得税や住民税などをきちんと納税しているかどうかです。

非正規雇用の場合、会社側がきちんと源泉徴収していない場合もあるので、住宅ローン審査を受ける前に、きちんとクリアにしておく必要があります。

ご自身で、税金を納めている場合は過去に滞納している分を含めて、きちんと納税しておかなければなりません。

納税の証明書は過去２〜３年分の提出が必要となります。ですから、もし滞納してしまっている場合は、その期間の税金をきちんと納めてから住宅ローンの審査を受けるようにしてください。

住宅ローンの審査では「住民税課税証明書」をはじめ、「納税証明書」の提出、「健康保険証のコピー」などを必ず提出します。

年金については、書類の提出は求められないものの、源泉徴収表や確定申告書を見れば、社会保険料の金額から、年金に加入しているかどうかを判断することができます。

当然ですが、金融機関は社会保険料をはじめ、税金などの支払いをきちんとしていない人に対しては融資をしてくれません。

なぜなら、そうした支払いができない人は、住宅ローンをきちんと返済してくれるはずがないと思われてしまうからです。

住宅ローンの疑問４：メインバンクとそれ以外の銀行ではどちらがローン審査に有利なのか？

メインバンクとは、普段、頻繁に取引をしている銀行のことで、給与振込や各種料金の引き落とし口座に指定している銀行のことをさします。

メインバンクから借り入れる場合は、すでに銀行との取引の実績があるわけですから、住宅ローンの審査で優遇される可能性が高くなります。

つまり、メインバンクに住宅ローンを申し入れた場合の方が、住宅ローンの審査に有利に働きます。

住宅ローンの審査では、実際に借りいれる人が「その銀行とどれくらいの期間取引をしているのか」や「預金残高はどれくらいあるのか」また「給与振込口座として指定しているか」などの取引の実績もチェックされます。

さらに、メインバンクの口座の預金残高が多いと、それだけ返済能力が高いことの証明にもなるため、住宅ローンの審査時の評価が高くなります。

また、会社勤めをしているサラリーマンは、借り入れようとしている金融機関に、個人での取引実績がなくても、勤務先がメインバンクとして取引をしている銀行から融資を受けようとしている場合は、住宅ローン審査時の評価が高くなることもあります。

個人事業主の場合も同様で、事業資金の融資を受けている金融機関があれば、既に銀行との取引実績があるため、住宅ローンの審査時の評価が高くなる可能性があります。

また、金融機関によっては、投資信託などの金融商品の取引実績があれば金利を引き下げてくれたり優遇されることもあります。

住宅ローンは金融機関により特典が違う

金融機関で住宅ローンを組むと、それぞれの金融機関独自の特典を受けることが出来ます。

銀行は取引実績に応じて提供するサービスを変えており、その中でも住宅ローン利用者は、お得意様の位置付けになるため、各種サービスや「振込手数料が無料」などの、特典を受け取ることが出来ます。

ですから、住宅ローンを選ぶ時は、金利はもちろんですが、様々な条件が良く、より魅力的な住宅ローンの得点が受けられるところを選ぶと良いと思います。

有名どころの特典については「住宅ローンの選び方と知ってトクする住宅ローンの８つのポイントと種類」に詳しく記載しているので参考にしてください。

住宅ローンの疑問５：年金暮らしの場合、借り換えはできるのか？

定年退職後にローンが残っていた場合で年金暮らしの場合は、住宅ローンの借り換えはできるのでしょうか？

例えば２０年前など、今の制度になる以前に住宅金融公庫などから借り入れをし、一度も見直しをしなかった場合は、金利が４%など非常に高い金利になってしまっている場合があります。

実は、定年退職後の方が住宅ローンを借りられるかどうかのポイントは「年齢」と「年収」で、７０歳までは申し込みが可能となっています。

年金受給者の方が住宅ローンを借りるためのポイントは大きくいって２つあります。

年金受給者が住宅ローンを借り換える時のポイント１：返済期間よりも長く安定した収入があるかどうか？

１つ目のポイントは、返済期間よりも長く安定した収入があるかどうかです。

定年退職されている場合は年金暮らしになるでしょうから、年金を安定した収入と認められる必要があります。

住宅融資支援機構のフラット３５は年金を安定した収入と認めてくれますが、民間の金融機関では認めてくれるかどうかは判断がわかれます。

ただし、公的年金だけではなく、私的年金が支給されている場合、受け取る額が多いので認めてくれる場合もあります。

私的年金の受け取り期間が終身であったり、住宅ローンの返済期間よりも長いと、さらに認めてもらいやすくなります。

また、審査上で収入と認められるのは、安定して継続的に入ってくることが見込まれるものという判断をされますので一時的な収入は認められておりません。

年金受給者になっても働いている場合、勤労所得は立派な収入とみなされます。

ですから年金以外にも収入がある場合は、銀行に相談してみればいい返事がもらえるかもしれません。

年金受給者が住宅ローンを借り換える時のポイント２：希望する金額を借りるために必要な年収があるかどうか？

２つ目のポイントは借り入れ希望額に必要な年収があるかどうかです。

希望する金額に必要な年収がなければ金融機関から借り入れることはできません。

自分の収入だけでは足りない場合、子供の収入や配偶者の収入を合算する方法も考えられます。

「収入合算する方法の条件」は金融機関により違いますが、同居している親族に限られる場合もあります。

ただし、収入合算をする場合は、連帯債務者であったり、連帯保証人が必要になるので、支払いのリスクについては良く考えておく必要があります。

年金受給者が住宅ローンを借り換えるその他の方法：親子リレー返済で住宅ローンを申請する

親子リレー返済は、奥の手でもあります。

親子リレー返済とは、親が債務者になり、子供が後継者として、連帯債務者となり１つのローンを親子で返す返済方法ですが、主としての債務者である親が８０歳以降に死亡した場合でも、ローン残高はなくなることなく、子供に引き継がれる形になります。

そうした場合、子供が自分の家を持ちたくて、住宅ローンを組みたいと思っても、ローンを完済していないので、新たに自分の家を購入するための住宅ローンを組めない場合もあります。

年金受給者でも住宅ローンの借り換えはできるものの・・・

もうすでに結論は出ていますが、たとえ定年退職後であっても、条件や、やり方次第では住宅ローンを組むことは可能です。

ただし、あくまでイレギュラーな手段でもあるので、できれば定年退職するまでに住宅ローンを見直すなどして、早めに完済するプランを考えておくことが理想的です。

返済期間を延長したりして毎月の返済額の負担を減らすことも、できなくはないですが、結局はその場しのぎにしかならず根本的な問題解決には至りません。

さらに一度でも、返済猶予などの条件変更をした場合、破綻懸念先として、借り換えなどの融資は受けられなくなります。

条件変更などをし、融資が受けられなくなる前に、ローンの返済額を減らしたいと思った場合は、事態が深刻になる前に、すぐにでも借り換えを検討するべきです。

まとめ：住宅ローン審査の５つのケース

今回の記事では、住宅ローンを組む上で気になる５つの疑問についてお答えする形で話を進めてきました。

住宅ローンを組む上で金融機関が見ているポイントは「きちんと返してくれるか」「返済能力はあるか」につきます。

各金融機関が、独自の視点であらゆる方向から「人物」「物件」に対して、リスクがないかどうか、将来的なことを鑑みて審査しています。

例えば、定期的に安定した収入があり、きちんと返済できる返済能力があるのかは最重要事項であり、住宅ローンの審査をする上で最も大事なポイントとなります。

その他にも、もし、返済が行き詰まった場合、担保となっている物件が競売にかけられることになりますが、その場合、きちんと資金を回収することができるのかどうかなど細かい点についても審査しています。

ですから、預貯金がある場合は、返済能力があるということで住宅ローン審査の一つのポイントとなりますので、メインバンク以外で借り入れようとしている場合は、しっかりと預貯金があることをアピールしてください。

預貯金があるのとないのとでは、返済能力に影響してくるため、住宅ローン審査時の評価が大幅に変わります。

もちろんそれだけではありませんが、結果的に預貯金次第で住宅ローンの金利が大きく変わることもあるので、しっかりと返済能力があることを金融機関に伝えることが大事です。

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予算内でいい家を安く建てるために知っておいて欲しいこと

予算内で、いい家を安く建てるために知っておいて欲しいことが、実は、３つあります。

ここでは、いい家を安く建てるために知っておきたい３つの記事をご紹介します。

１：予算内でいい家を建てるための７つの基本

注文住宅では、ほとんどの場合、当初の予算をオーバーします。

予算をオーバーする原因は様々ですが、打ち合わせを重ね、プランを進めてしまうと、一度プランを白紙に戻さないと引き返すことができなくなるなど、後戻りができなくなってしまうケースもあります。

もちろんプランを白紙に戻した際は、余計なコストがかかることは言うまでもありません

ですから、家を検討しはじめた、早い段階で依頼する側が、最低限の家を安く建てるための基本やコツを知っておき、しっかりとコストをコントロールをする必要があります。

また、何も知らずに依頼先の住宅会社と契約をかわしてしまうと、依頼先の住宅会社では希望している家が建てられないということが、家づくりのプランを進めてからはじめてわかり、納得しないままに家づくりを進めなくてはならないこともあるので、契約をする前にベースとして持っておきたい知識があります。

下記の記事では、家の価格の決まり方の話や、家のコストを決定づける要因やコストダウンの基本などについてお話ししていますので、参考にしていただき、予算内でいい家を安く建ててください。

＞＞＞家を安く建てる方法とコストダウンの７つの基本

２：注文住宅を予算内におさめるために知っておきたい家の形の話

家には、お金がかかる家の形と、お金がかからない家の形があります。

また家の形次第で、間取りに制限がかかるなど、暮らしやすさが大きく左右されたり、長期間住むことで建物がダメージを受ける部分が違うためメンテナンスにかかる費用（維持費用）が変わってきたり、家の形によるメリットやデメリットが少なからずあります。

特に角の多い家は、注意が必要で、角が一箇所増えるにつれて、見積もり金額に１０万円から２０万円の金額差が生まれます。

下記の記事では、お金のかかる家とお金のかからない家の形の違いについてお伝えすると同時に、どのような家の形はコストが上がるかなどの例も載せておきますので、注文住宅で家づくりを検討しはじめたら、長い目で、家の形にも注意して家づくりを進めていくことをお勧めします。

家の形については下記の記事を参考にしてください。

＞＞＞家づくりで覚えておきたい家の形とお金のかかる家とかからない家の違い

３：無料でもらえる住宅カタログを使って家づくりを進める方法

注文住宅での、家づくりは情報を集めるところからスタートします。

そして、最終的に、いい家を建てられるかどうかの大きな分かれ目は、依頼先選びで決まると言っても過言ではありません。

実際、同じようなプランでも、依頼先によって見積もり金額に違いが生まれますし、予算の違いだけではなく、同じ要望でも依頼先次第で提案されるプランも違ったり、できることやできないことも違い、さらには工事の良し悪しも変わってきます。

だからこそ、失敗のない注文住宅を建てる上では、各社をしっかりと比較し、しっかりと検討してから依頼先を決める必要があります。

依頼先選びで、各社を比較検討をするためには、住宅カタログを利用すると便利ですが、各社のカタログを読み解く上で、押さえておきたいポイントなどがあります。

下記の記事では、無料で住宅カタログを取り寄せて、住宅カタログの見るべきポイントや、押さえたいポイント、住宅カタログを使いこなして賢く家を建てるポイントなどについて書いておりますのでぜひ、参考にして家づくりを進めていってください。

＞＞＞無料で貰える住宅カタログを使いこなし賢く家を建てる６つのステップ

以上、参考にして家づくりを進めてください。

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