家づくりをするには土地探しは欠かせません。工務店などの専門の業者と一緒に土地探しをするにしても、あなた自身が最低限の事前知識を持ち合わせていないと言っていることがちんぷんかんぷんで、あなたの理想の家づくりをすることはおろか、あなたの理想の土地を探すことができません。
今回は家づくりを進める為の土地探しで、最低限知っておきたい建築用語をまとめましたので、あなたの家づくり並びに土地探しのお役に立てて頂けたらと思います。
注文住宅を予算内で建てるために、住宅会社に依頼する前に知っておいて欲しいことが３つあります。
これから家を建てることを検討されている方は合わせて下記の記事も参考にしてください。
１：家を安く建てるための方法
注文住宅ではほとんどの場合、当初の予算を上回ってしまいますが、予算内で家を建てるにはコツがいります。
予算内でいい家を建てるための７つの基本は「家を安く建てる方法とコストダウンの７つの基本」をご覧ください。
２：家の形の話
家にはお金のかかる形の家と、お金がかからない形の家があります。
どのような家の形はお金がかかり、どのような形にすればお金がかからないのか、またそれぞれの家の形の特徴については「家づくりで覚えておきたい家の形とお金のかかる家とかからない家の違い」をご覧ください。
３：無料でカタログを請求し理想の家を建てる方法
注文住宅は依頼先で決まります。だからこそ、依頼先は慎重に検討したいところですが、検討するにはまずはどんな家を建てたいのかを知らなくてはなりません。
無料で住宅会社から請求できる住宅カタログを請求して理想の家を建てる方法については「無料で貰える住宅カタログを使いこなし賢く家を建てる６つのステップ」をご覧ください。
Contents
建ぺい率とは
建ぺい率とは専門的にいえば”敷地面積に対する建築面積の割合”のことをいいます。
建ぺい率を言葉で説明すると非常に分かりにくいため図を参照して解説していきましょう。
敷地面積とは、敷地の総面積です。上の図でいう黄色の部分が敷地面積です。そして上の図で実際に建物が建てられている部分の面積が建築面積です。
建ぺい率とは”敷地面積に対する建築面積の割合”なわけですから、建ぺい率を出すには単純に建築面積から敷地面積を割ってあげれば算出することができます。
例えば敷地面積が１００m2だとしましょう。それに対して建築面積が６０m2だとします。この場合の建ぺい率は何％になるのか。
60m2（建築面積）÷100m2（敷地面積）×100＝60％（建ぺい率）
つまり上にあげた例の場合は建ぺい率は６０％になります。
建ぺい率は土地探しをするうえで最も大事な指標です。土地を購入する時には必ず建ぺい率を確認するようにしましょう。建ぺい率は土地を購入する際の販売図面に必ず載っています。
まさか建ぺい率を知らずに土地を購入するということはないかと思いますが、ここを勘違いしていると後々痛い目を見ます。
例えば土地を購入する際の販売図面に、建ぺい率が３０％と書いてあれば、敷地面積の３０％まで建物を建てられます。
あなたが、どんなに広い土地を購入したとしても建ぺい率が低ければそれだけ家を建てる時に制限があるので注意が必要です。
建ぺい率が高ければ敷地面積に対して広い建物を建てることが可能ですが、建ぺい率が低ければ敷地に空き地を多く確保しなければならなくなります。
建ぺい率とは逆を言えば、建物に対してどれくらいの空き地を確保しなければならないのかという割合という解釈をすることも出来ます。
建ぺい率の説明は土地を契約する際に重要事項説明として義務づけられていますが、そもそも建ぺい率の意味を知らずにいると「指定されている建ぺい率は３０％です」で説明が終わってしまいます。
建ぺい率を知らずにいると、いざ家づくりをはじめた時に、小屋みたいな小さな家しか建てられなかった・・・ということが実際の出来事として起こりえます。土地を購入する際は、必ず建ぺい率を確認するようにしましょう。
建築面積とは
次に、建築面積をもう少し具体的に説明していきましょう。建築面積とは専門的にいえば”建築物の外壁またはこれに代わる柱の中心線で囲まれた部分の水平投影面積”のことをいいます。
建築面積は一般的には”建坪”と訳されることが多いので”建坪”だと理解した方が言葉としてなじみやすいかもしれません。
建築面積を図で現すと下記の図ような形になります。
建築面積とは、”建築物の外壁またはこれに代わる柱の中心線で囲まれた部分の水平投影面積”だと書きましたが、図のように家の一部が外に出っ張っているオーバーハングの家ですと、図でいう赤く囲った部分が建築基準法でいう建築面積にあたります。
つまり図では１階より２階の面積が大きいため、２階を地面に投影した面積が建築面積になります。
・建築面積の例外など
ただし、庇（ひさし）や軒、バルコニーやベランダなどの高い開放性を有する場所は建築面積には含まれません。
ですが、例外としてバルコニーやベランダなどの３方が壁で囲まれていたり柱が建てられている場合は建築面積とみなされます。
１：外壁を有しない部分が連続して４ｍ以上であること
２：柱の間隔が２ｍ以上であること
３：天井の高さが2.1ｍ以上であること
４：地階を除く階数が１であること
上の図の右下の図をみてください。指定した図では柱が庇に柱がたっています。上の図のように庇に柱が建てられている場合は柱が建てられている部分までが建築面積に算入されます。
また建築面積とは建築基準法で”建築物の外壁またはこれに代わる柱の中心線で囲まれた部分の水平投影面積”と定められているため建物から水平距離で１m以上突き出たものがある場合は、その端の部分から水平距離で１mのぞいた部分を建築面積に算入します。
つまり建物から水平距離で１m３０cm出っ張っている庇がある場合、１mを除いた３０cmが建築面積に含まれることになります。
さて、建築面積の解説の最後に追加と補足です。下記の図を見てください。
上の図解では、今まで覚えたことが一通りまとめられていますね。ここで補足ですが地下はいったいどうなのかということです。
実は、地盤より1m以下の場合は建築面積に算入しなくても良いことになっており現在の建築基準法では地下（地階）は建築面積に含まなくてよいことになっています。
・建築面積の理解度確認テスト
最後に建築面積がしっかりと理解できているかの確認テストです。次の建物の建築面積はどれくらいになるでしょうか。
※確認の必要がない場合は飛ばして頂いて結構です。
ちょっと複雑な建物の形になりますが、この問題を解くことが出来れば建築面積に関する最低限の知識を理解していることになりますので自信を持って頂いて良いかと思います。
この問題は、ちょっと難しいかもしれませんね。
なのでヒントを出しますので参考にして建築面積を算出してみてください。
ヒントは下記の図です。下記の図を見てください。
もう答えを言ってしまっているようなものなので、ここで答え合わせをしましょう。
まずこの建物では、地下（地階）がありますが、地下（地階）は１m以下なので建築面積には含まれません。
また一階の庇ですが、庇は先端から１mを差し引いた面積が建築面積として算入されます。
最後に、２階が出っ張っているので単純に真上から見て、床になっている部分を建築面積と考えます。すると・・・
６（縦）×１２（横）+０.５（庇横）×４（庇縦）=７２+２=７４m2
つまり建築面積は７４m2と計算することが出来ます。
建物の形と家の価格の関係については下記の記事を参考にしてください。
延べ床面積とは
続いて延べ床面積について解説していきます。延べ床面積とは”建築物の各階の床面積を合計した面積”のことをいいます。
単純に床面積を足した数字が延べ面積となるので、例えば１階が６０m2で２階が４０m2の家があったとします。この場合単純に面積の合計金額を出せば良いのですから、
延べ床面積：６０m2＋４０m2＝１００m2
という計算で算出することが出来ます。
延べ床面積は家の大きさを判断する数字です。例えば建築面積が１００m2の家と言われても実際にはどれくらいの大きさの家であるのかは判断することが出来ません。
平屋建て１階で１００m2なのか、総２階建てで２００m2なのか大きさの判断ができません。ですが延べ床面積が１００m2といえば家の大きさを判断することが出来ます。
延べ床面積は、壁または柱の中心を基準に算出します。また、階段については１階、２階両方とも延べ床面積に含まれます。
・延べ床面積の例外など
また建物の吹き抜けのような床のない部分は、延べ床面積には含まれません。小屋裏収納やロフト部分、さらに玄関ポーチやバルコニーの先端から2ｍまでの部分などは、床面積に含まれません。
つまり、延べ床面積とは、壁などで外部と分けられた建物内部の面積のことをいいます。
※施工床面積では小屋裏収納、ロフトや地下室、玄関ポーチやバルコニーやベランダなどを含んで計算します。そのため延べ床面積よりも施工床面積の方が広くなり、広くなった分施工床面積の方が坪単価は安くなります。どちらで算出されているかは会社によって違いますので注意が必要です。
駐車場や地下（地階）は延べ床面積に含まれるのか：
詳しくは後述しますが、延べ床面積の敷地面積に対する割合のことを容積率と呼びます。駐車場や地下室を設ける場合には、容積率を算出する際に緩和措置があり、この容積率を算出する際には、各階の床面積のうち、自動車車庫、マンションのエントランスや共用廊下などの面積を除外することが可能です。
駐車場を設ける場合は、駐車場の面積が全床面積の合計の5分の1までの面積、地下室部分については全床面積の合計の3分の1までの面積を、容積率を算出する際の延べ床面積から除外(不算入)することができます。
・地階に居室を設けても良いのか
実は建築基準法”第2条第四号”により地階に居室を設けることは禁止されています。居室とは居住、執務、作業、集会、娯楽等の為に継続的に使用する部屋のことです。
具体的に言えば居間や寝室、作業室や事務所などのことを指します。住宅の場合ですと収納スペースとしての納戸やクローゼット（ウォークインクローゼットを含む）、浴室、トイレ、洗面所以外は居室ととらえて問題ありません。
ただし例外として特別な作業が必要な作業室や、用途上やむを得ない居室は免除されます。が、判断はそれぞれの行政にゆだねられていますので確認が必要となります。免除された際も、換気、採光などの制限があります。
また地階に居室を置くことを免除されたとしても、条件として換気設備を設け、防水対策や湿気対策を十分に行うための換気スペース「ドライエリア」や採光のためのスペースを割くことが義務づけられています。
・延べ床面積の説明での追加と補足
延べ床面積の解説の最後に、追加と補足です。下記の図を見てください。
延べ床面積とは”建築物の各階の床面積を合計した面積”であると先ほど説明しました。延べ床面積は、壁または柱の中心を基準に算出するので原則として庇は床面積に含まれません。
ちなみに、床面積とは建物の各階を真上から見た時の床になっている部分の面積のことです。
・延べ床面積の理解度確認テスト
最後に先ほどと同じように延べ床面積がしっかりと理解できているかの確認テストです。先ほどと同じ建物となりますが、この建物の延べ床面積はどれくらいになるでしょうか。
※確認の必要がない場合は飛ばして頂いて結構です。
如何でしょうか？
単純に各階の床に当たる部分の合計を算出すればよいわけですから、先ほどの建築面積よりは簡単な問題だと思います。
ここまで読み進めたあなたなら簡単に説くことが出来る問題かと思いますが、先ほどと同じようにヒントの図を出しますので参考にして頂き延べ床面積を出して頂けたらと思います。
ここまでヒントを出せばもうおわかりですね。それでは答えの計算式をあげます。
まず１階の床面積から、
１階床面積＝６×１０＝６０m2です。
続いて２階ですが、
２階床面積＝６×１２＝７２m2です。
また地階の床面積をみていくと・・・
地階床面積＝６×１３.５=８１m2です。
最後にこれらの床面積を合計すれば延べ床面積は算出することが出来るのですから・・・
６０（１階床面積）＋７２（２階床面積）＋８１（地階床面積）＝２１３m2と算出することが出来ます。
施工面積とは
続いて施工面積について解説していきます。施工面積とは”実際に工事する部分の面積”のことです。施工面積という言葉の通り、施工するすべての面積をさします。
例えば吹抜けやバルコニーなど工事が必要になる場所は施工面積に含まれます。ですので、考え方としては延べ床面積にバルコニーや吹き抜けなどの工事が必要な場所を足したものとしてとらえれば理解しやすいかと思います。また家の中にガレージがあればガレージの部分も施工面積に入ります。
※延べ床面積に、図１、図２の青色の部分を足したものです。
やっかいなことに、実は施工面積には明確な基準はありません。会社によって呼び方も違い、会社によってどの部分を施工面積に含むのかも違います。したがって、各社比較する場合は特に注意が必要です。
施工面積は延べ床面積で表現できない本当の広さを知ってもらう意図のもと算出されますが、なかにはただ広く見せたいだけという悪質な会社もあるので注意しなければなりません。
ちなみに、会社によっては施工面積のことを”工事面積”とよんだり”有効面積”とよんだり、または”生活有効面積”とよんだりもします。
延べ床面積とは、バルコニーや吹き抜け、ポーチなどを除いた床の合計の面積。
施工面積とは、延べ床面積にバルコニーや吹き抜け、ポーチなどの面積を加えた全体の面積。
・施工面積と延べ床面積で坪単価を計算した時の違い
では施工面積と延べ床面積で計算した場合、どれほど金額がかわってくるのか。それには図３が参考になります。
図３は本体価格が同一の１,２５５万円として、延べ床面積で計算した場合と施工面積で計算した場合を比較した例です。
施工面積で算出した方が、総じて床面積が広くとられているため坪単価が大きく変わってきています。二つとも本体価格は同じ家なのですが、図３の例では坪単価が４.4万円も安くなっている為、坪単価だけで見ると建物をやすくみせることができるようになります。
悪質な業者になると、こういった見せかけのマジックを使い坪単価を安くみせる場合があるので施工面積と延べ床面積の違いをきちんと理解し注意しなければなりません。
一般的に家の形が複雑になる程、家の価格は高くなります。
どのような家の形だと価格が高くなり、どのような家の形にすれば価格を抑えてコストダウンをはかることができるのか、建物の形と家の価格の関係については下記の記事を参考にしてください。
容積率とは
次に容積率をみていきましょう。容積率とは”敷地面積に対する延べ床面積の割合”のことを言います。
建ぺい率の時と同じように言葉で説明すると非常に分かりにくいため容積率を、図を参照して解説していきましょう。
容積率とは簡単に言えば敷地面積の何％が床面積なのかということです。わかりやすいように単純化して言えば、敷地面積が１００m2の家に対して延べ床面積１００m2の家を建てた場合は、容積率が１００％ということになります。
１００（延べ床面積）÷１００（敷地面積）×１００＝１００％（容積率）
ここではわかりやすく容積率が１００％の例を出しましたが、上にあげた図のように平屋建ての住宅ではなく、２階建てや3階建ての住宅の場合、床面積が１００％を超えることもよくあります。
容積率１５０％くらいが一般的な数字だと言えるでしょう。
容積率は建ぺい率と同じように、土地探しをするうえで最も大事な指標となります。土地を購入する時には必ず建ぺい率とセットで容積率を確認するようにしなければなりません。
容積率は建ぺい率と同じように土地を購入する際の販売図面に必ず載っています。例えば実際の販売図面では下記のように載っています。
※実際に存在する土地ですが細かい数字はわかりやすいように変更を加えてあります。
※ここで見てほしいのはあくまで土地面積と建ぺい率、容積率です。その他は無視してください。
この土地では土地面積２００m2に対し、建ぺい率が６０％、容積率が２００％とあります。つまりこの土地では２００m2の土地に対して６０％の部分に建物を建てて良いことになりますから、計算すると総面積２００m2のうち１２０m2の土地に建物を建てることが出来ることになります。
また容積率が２００％なわけですから、総敷地面積２００m2で計算すると、その２倍の４００m2までの範囲内の床面積の建物をこの土地では建てられることを意味します。
このことからも分かる通り、容積率が高ければ高いほど、広く大きな建物を建てることができます。
土地には指定された容積率があり、指定された容積率よりも少ない容積率で家を建てなければなりません。土地を購入する時は、必ず容積率を確認してから購入するようにしてください。
容積率を間違えると思っていたより小さな家しか建てられなかったということが普通に起こりえます。注意しましょう。
建ぺい率とは：敷地面積に対する建築面積の割合（敷地面積のうちどれくらいの部分に家を建てて良いのか）
容積率とは：敷地面積に対する延べ床面積の割合（敷地面積のうちどれくらいの総床面積の家を建てられるのか）
まとめ：
理想の家づくりをする上で土地探しは欠かすことが出来ません。あなたが、どんなに素晴らしい理想の家づくりを思い描き、設計図に落とし込んだとしても、条件にあう土地がなければ決して家を建てることは出来ません。
今現在、家を立てる予定の土地を持っているのだとしたら、その土地に家を建てれば良いのですが、土地探しから初めて家を建てると言う方が一般的だと思います。
土地探しはタイミングです。焦らずじっくりと探すことが大事になります。
土地探しにおいて必要となる事前知識は少なくありませんが、ここでは本当に重要な用語だけを説明しました。そのなかでも特に、建ぺい率と容積率は土地探しと家づくりに置いて非常に重要な意味を持ちます。
あとあと後悔しない為にも、土地探しを専門家に任せるにしても、最低限建ぺい率と容積率は理解した上で土地探しを進めていくことをお勧めします。
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【いい家を安く建てる方法ってあるの？】
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下記の記事では家を安く建てるための７つの基本やコツを詳しく解説しています。
家を安く建てるための基本やコツを知らずに進めていると、最終的な家の金額が数百万円の差が生まれることも普通にありますのでぜひポイントを抑えた上で家づくりを進めていってください。
＞＞＞家を安く建てるための基本やコツ、ポイントなどについてはこちら
