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家づくりで後悔しない為に抑えておきたい土地購入で役立つ5つの言葉

家づくりをするには土地探しは欠かせません。工務店などの専門の業者と一緒に土地探しをするにしても、あなた自身が最低限の事前知識を持ち合わせていないと言っていることがちんぷんかんぷんで、あなたの理想の家づくりをすることはおろか、あなたの理想の土地を探すことができません。

今回は家づくりを進める為の土地探しで、最低限知っておきたい建築用語をまとめましたので、あなたの家づくり並びに土地探しのお役に立てて頂けたらと思います。

建築用語は噛み砕いて理解すれば非常に分かりやすい言葉になるのですが、誤解を招く恐れがあるため、ここでは、まずはじめに専門的な用語を明記した上で、次に噛み砕いた言葉としての建築用語を説明していきます。




建ぺい率とは

建ぺい率とは専門的にいえば”敷地面積に対する建築面積の割合”のことをいいます。

建ぺい率を言葉で説明すると非常に分かりにくいため図を参照して解説していきましょう。

建築用語

敷地面積とは、敷地の総面積です。上の図でいう黄色の部分が敷地面積です。そして上の図で実際に建物が建てられている部分の面積が建築面積です。

建ぺい率とは”敷地面積に対する建築面積の割合”なわけですから、建ぺい率を出すには単純に建築面積から敷地面積を割ってあげれば算出することができます。

例えば敷地面積が100m2だとしましょう。それに対して建築面積が60m2だとします。この場合の建ぺい率は何%になるのか。

60m2(建築面積)÷100m2(敷地面積)×100=60%(建ぺい率)

つまり上にあげた例の場合は建ぺい率は60%になります。

建ぺい率を出す公式:建築面積÷敷地面積×100=建ぺい率

建ぺい率は土地探しをするうえで最も大事な指標です。土地を購入する時には必ず建ぺい率を確認するようにしましょう。建ぺい率は土地を購入する際の販売図面に必ず載っています。

まさか建ぺい率を知らずに土地を購入するということはないかと思いますが、ここを勘違いしていると後々痛い目を見ます。

例えば土地を購入する際の販売図面に、建ぺい率が30%と書いてあれば、敷地面積の30%まで建物を建てられます。

あなたが、どんなに広い土地を購入したとしても建ぺい率が低ければそれだけ家を建てる時に制限があるので注意が必要です。

建ぺい率が高ければ敷地面積に対して広い建物を建てることが可能ですが、建ぺい率が低ければ敷地に空き地を多く確保しなければならなくなります。

建ぺい率とは逆を言えば、建物に対してどれくらいの空き地を確保しなければならないのかという割合という解釈をすることも出来ます。

建ぺい率の説明は土地を契約する際に重要事項説明として義務づけられていますが、そもそも建ぺい率の意味を知らずにいると「指定されている建ぺい率は30%です」で説明が終わってしまいます。

建ぺい率を知らずにいると、いざ家づくりをはじめた時に、小屋みたいな小さな家しか建てられなかった・・・ということが実際の出来事として起こりえます。土地を購入する際は、必ず建ぺい率を確認するようにしましょう。

建築面積とは

次に、建築面積をもう少し具体的に説明していきましょう。建築面積とは専門的にいえば”建築物の外壁またはこれに代わる柱の中心線で囲まれた部分の水平投影面積”のことをいいます。

建築面積は一般的には”建坪”と訳されることが多いので”建坪”だと理解した方が言葉としてなじみやすいかもしれません。

建築面積を図で現すと下記の図ような形になります。

建築面積

建築面積とは、”建築物の外壁またはこれに代わる柱の中心線で囲まれた部分の水平投影面積”だと書きましたが、図のように家の一部が外に出っ張っているオーバーハングの家ですと、図でいう赤く囲った部分が建築基準法でいう建築面積にあたります。

つまり図では1階より2階の面積が大きいため、2階を地面に投影した面積が建築面積になります。

建築面積とは単純に真上から見て、床になっている部分が建築面積と考えると分かりやすいかもしれません。

・建築面積の例外など

ただし、庇(ひさし)や軒、バルコニーやベランダなどの高い開放性を有する場所建築面積には含まれません

ですが、例外としてバルコニーやベランダなどの3方が壁で囲まれていたり柱が建てられている場合建築面積とみなされます。

覚える必要はありませんが、厳密にいえば、国土交通大臣が高い開放性を有すると認めて指定する構造とは下記の内容になります。
1:外壁を有しない部分が連続して4m以上であること
2:柱の間隔が2m以上であること
3:天井の高さが2.1m以上であること
4:地階を除く階数が1であること

建築面積の説明

上の図の右下の図をみてください。指定した図では柱が庇に柱がたっています。上の図のように庇に柱が建てられている場合は柱が建てられている部分までが建築面積に算入されます。

また建築面積とは建築基準法で”建築物の外壁またはこれに代わる柱の中心線で囲まれた部分の水平投影面積”と定められているため建物から水平距離で1m以上突き出たものがある場合は、その端の部分から水平距離で1mのぞいた部分を建築面積に算入します。

つまり建物から水平距離で1m30cm出っ張っている庇がある場合、1mを除いた30cmが建築面積に含まれることになります。

出窓の場合ですが、床から30センチ以上の高さの位置で、壁からの出が50センチ以下の「出窓」は算入されませんが、その規定から外れる出窓は建築面積として算入されます。

さて、建築面積の解説の最後に追加と補足です。下記の図を見てください。

建築面積の例

建築面積算定イメージ 写真:カク企画一級建築士事務所

上の図解では、今まで覚えたことが一通りまとめられていますね。ここで補足ですが地下はいったいどうなのかということです。

実は、地盤より1m以下の場合は建築面積に算入しなくても良いことになっており現在の建築基準法では地下(地階)は建築面積に含まなくてよいことになっています。

・建築面積の理解度確認テスト

建築面積算定パース 写真:カク企画一級建築士事務所

建築面積算定パース 写真:カク企画一級建築士事務所

最後に建築面積がしっかりと理解できているかの確認テストです。次の建物の建築面積はどれくらいになるでしょうか。

※確認の必要がない場合は飛ばして頂いて結構です。

ちょっと複雑な建物の形になりますが、この問題を解くことが出来れば建築面積に関する最低限の知識を理解していることになりますので自信を持って頂いて良いかと思います。

この問題は、ちょっと難しいかもしれませんね。

なのでヒントを出しますので参考にして建築面積を算出してみてください。

ヒントは下記の図です。下記の図を見てください。

建築面積計算図 写真:カク企画一級建築士事務所

建築面積計算図 写真:カク企画一級建築士事務所

もう答えを言ってしまっているようなものなので、ここで答え合わせをしましょう。

まずこの建物では、地下(地階)がありますが、地下(地階)は1m以下なので建築面積には含まれません。

また一階の庇ですが、庇は先端から1mを差し引いた面積が建築面積として算入されます。

最後に、2階が出っ張っているので単純に真上から見て、床になっている部分を建築面積と考えます。すると・・・

6(縦)×12(横)+0.5(庇横)×4(庇縦)=72+2=74m2

つまり建築面積は74m2と計算することが出来ます。

延べ床面積とは

続いて延べ床面積について解説していきます。延べ床面積とは”建築物の各階の床面積を合計した面積”のことをいいます。

延べ床面積

単純に床面積を足した数字が延べ面積となるので、例えば1階が60m2で2階が40m2の家があったとします。この場合単純に面積の合計金額を出せば良いのですから、

延べ床面積:60m2+40m2=100m2

という計算で算出することが出来ます。

建築面積と延べ床面積

建築面積と延べ床面積 写真:宮崎工務店ブログ

延べ床面積は家の大きさを判断する数字です。例えば建築面積が100m2の家と言われても実際にはどれくらいの大きさの家であるのかは判断することが出来ません。

平屋建て1階で100m2なのか、総2階建てで200m2なのか大きさの判断ができません。ですが延べ床面積が100m2といえば家の大きさを判断することが出来ます。

延べ床面積は、壁または柱の中心を基準に算出します。また、階段については1階、2階両方とも延べ床面積に含まれます。

・延べ床面積の例外など

延べ床面積に含まれない部分 写真:株式会社工藤工務店

延べ床面積に含まれない部分 写真:株式会社工藤工務店

また建物の吹き抜けのような床のない部分は、延べ床面積には含まれません。小屋裏収納やロフト部分、さらに玄関ポーチやバルコニーの先端から2mまでの部分などは、床面積に含まれません。

つまり、延べ床面積とは、壁などで外部と分けられた建物内部の面積のことをいいます。

※施工床面積では小屋裏収納、ロフトや地下室、玄関ポーチやバルコニーやベランダなどを含んで計算します。そのため延べ床面積よりも施工床面積の方が広くなり、広くなった分施工床面積の方が坪単価は安くなります。どちらで算出されているかは会社によって違いますので注意が必要です。

駐車場や地下(地階)は延べ床面積に含まれるのか:

詳しくは後述しますが、延べ床面積の敷地面積に対する割合のことを容積率と呼びます。駐車場や地下室を設ける場合には、容積率を算出する際に緩和措置があり、この容積率を算出する際には、各階の床面積のうち、自動車車庫、マンションのエントランスや共用廊下などの面積を除外することが可能です。

駐車場を設ける場合は、駐車場の面積が全床面積の合計の5分の1までの面積、地下室部分については全床面積の合計の3分の1までの面積を、容積率を算出する際の延べ床面積から除外(不算入)することができます。

・地階に居室を設けても良いのか

実は建築基準法”第2条第四号”により地階に居室を設けることは禁止されています。居室とは居住、執務、作業、集会、娯楽等の為に継続的に使用する部屋のことです。

ドライエリア具体的に言えば居間や寝室、作業室や事務所などのことを指します。住宅の場合ですと収納スペースとしての納戸やクローゼット(ウォークインクローゼットを含む)、浴室、トイレ、洗面所以外は居室ととらえて問題ありません。

ただし例外として特別な作業が必要な作業室や、用途上やむを得ない居室は免除されます。が、判断はそれぞれの行政にゆだねられていますので確認が必要となります。免除された際も、換気、採光などの制限があります。

また地階に居室を置くことを免除されたとしても、条件として換気設備を設け、防水対策や湿気対策を十分に行うための換気スペース「ドライエリア」や採光のためのスペースを割くことが義務づけられています。

・延べ床面積の説明での追加と補足

延べ床面積の解説の最後に、追加と補足です。下記の図を見てください。

延べ面積算定イメージ

延べ床面積算定イメージ 写真:カク企画一級建築士事務所

延べ床面積とは”建築物の各階の床面積を合計した面積”であると先ほど説明しました。延べ床面積は、壁または柱の中心を基準に算出するので原則として庇は床面積に含まれません。

ちなみに、床面積とは建物の各階を真上から見た時の床になっている部分の面積のことです。

・延べ床面積の理解度確認テスト

建築面積算定パース 写真:カク企画一級建築士事務所

延べ床面積算定パース 写真:カク企画一級建築士事務所

最後に先ほどと同じように延べ床面積がしっかりと理解できているかの確認テストです。先ほどと同じ建物となりますが、この建物の延べ床面積はどれくらいになるでしょうか。

※確認の必要がない場合は飛ばして頂いて結構です。

如何でしょうか?

単純に各階の床に当たる部分の合計を算出すればよいわけですから、先ほどの建築面積よりは簡単な問題だと思います。

ここまで読み進めたあなたなら簡単に説くことが出来る問題かと思いますが、先ほどと同じようにヒントの図を出しますので参考にして頂き延べ床面積を出して頂けたらと思います。

延べ面積計算図

延べ床面積計算図 写真:カク企画一級建築士事務所

ここまでヒントを出せばもうおわかりですね。それでは答えの計算式をあげます。

まず1階の床面積から、

1階床面積=6×10=60m2です。

続いて2階ですが、

2階床面積=6×12=72m2です。

また地階の床面積をみていくと・・・

地階床面積=6×13.5=81m2です。

最後にこれらの床面積を合計すれば延べ床面積は算出することが出来るのですから・・・

60(1階床面積)+72(2階床面積)+81(地階床面積)=213m2と算出することが出来ます。

施工面積とは

続いて施工面積について解説していきます。施工面積とは”実際に工事する部分の面積”のことです。施工面積という言葉の通り、施工するすべての面積をさします。

例えば吹抜けやバルコニーなど工事が必要になる場所は施工面積に含まれます。ですので、考え方としては延べ床面積にバルコニーや吹き抜けなどの工事が必要な場所を足したものとしてとらえれば理解しやすいかと思います。また家の中にガレージがあればガレージの部分も施工面積に入ります。

※延べ床面積に、図1、図2の青色の部分を足したものです。

施工面積

図1 写真:【SUUMO】知っ得坪単価レッスン 4・5・6|注文住宅お役立ち記事

施工面積2

図2 写真:【SUUMO】知っ得坪単価レッスン 4・5・6|注文住宅お役立ち記事

やっかいなことに、実は施工面積には明確な基準はありません。会社によって呼び方も違い、会社によってどの部分を施工面積に含むのかも違います。したがって、各社比較する場合は特に注意が必要です。

施工面積は延べ床面積で表現できない本当の広さを知ってもらう意図のもと算出されますが、なかにはただ広く見せたいだけという悪質な会社もあるので注意しなければなりません。

ちなみに、会社によっては施工面積のことを”工事面積”とよんだり”有効面積”とよんだり、または”生活有効面積”とよんだりもします。

建築面積とは、建物を真上から見て、外壁の中心線で囲まれた床になっている部分の面積。
延べ床面積とは、バルコニーや吹き抜け、ポーチなどを除いた床の合計の面積。
施工面積とは、延べ床面積にバルコニーや吹き抜け、ポーチなどの面積を加えた全体の面積。

・施工面積と延べ床面積で坪単価を計算した時の違い

施工面積と延べ床面積の計算例

図3 写真:【SUUMO】知っ得坪単価レッスン 4・5・6|注文住宅お役立ち記事

では施工面積と延べ床面積で計算した場合、どれほど金額がかわってくるのか。それには図3が参考になります。

図3は本体価格が同一の1,255万円として、延べ床面積で計算した場合と施工面積で計算した場合を比較した例です。

施工面積で算出した方が、総じて床面積が広くとられているため坪単価が大きく変わってきています。二つとも本体価格は同じ家なのですが、図3の例では坪単価が4.4万円も安くなっている為、坪単価だけで見ると建物をやすくみせることができるようになります。

悪質な業者になると、こういった見せかけのマジックを使い坪単価を安くみせる場合があるので施工面積と延べ床面積の違いをきちんと理解し注意しなければなりません。

容積率とは

次に容積率をみていきましょう。容積率とは”敷地面積に対する延べ床面積の割合”のことを言います。

建ぺい率の時と同じように言葉で説明すると非常に分かりにくいため容積率を、図を参照して解説していきましょう。

容積率

容積率とは簡単に言えば敷地面積の何%が床面積なのかということです。わかりやすいように単純化して言えば、敷地面積が100m2の家に対して延べ床面積100m2の家を建てた場合は、容積率が100%ということになります。

100(延べ床面積)÷100(敷地面積)×100=100%(容積率)

容積率を出す公式:延べ床面積÷敷地面積×100=容積率

ここではわかりやすく容積率が100%の例を出しましたが、上にあげた図のように平屋建ての住宅ではなく、2階建てや3階建ての住宅の場合、床面積が100%を超えることもよくあります。

容積率150%くらいが一般的な数字だと言えるでしょう。

容積率は建ぺい率と同じように、土地探しをするうえで最も大事な指標となります。土地を購入する時には必ず建ぺい率とセットで容積率を確認するようにしなければなりません。

容積率は建ぺい率と同じように土地を購入する際の販売図面に必ず載っています。例えば実際の販売図面では下記のように載っています。

※実際に存在する土地ですが細かい数字はわかりやすいように変更を加えてあります。
※ここで見てほしいのはあくまで土地面積と建ぺい率、容積率です。その他は無視してください。

建ぺい率と容積率の具体例

この土地では土地面積200m2に対し、建ぺい率が60%、容積率が200%とあります。つまりこの土地では200m2の土地に対して60%の部分に建物を建てて良いことになりますから、計算すると総面積200m2のうち120m2の土地に建物を建てることが出来ることになります。

また容積率が200%なわけですから、総敷地面積200m2で計算すると、その2倍の400m2までの範囲内の床面積の建物をこの土地では建てられることを意味します。

このことからも分かる通り、容積率が高ければ高いほど、広く大きな建物を建てることができます。

土地には指定された容積率があり、指定された容積率よりも少ない容積率で家を建てなければなりません。土地を購入する時は、必ず容積率を確認してから購入するようにしてください。

容積率を間違えると思っていたより小さな家しか建てられなかったということが普通に起こりえます。注意しましょう。

ポイント
建ぺい率とは:敷地面積に対する建築面積の割合(敷地面積のうちどれくらいの部分に家を建てて良いのか)
容積率とは:敷地面積に対する延べ床面積の割合(敷地面積のうちどれくらいの総床面積の家を建てられるのか)

まとめ:

理想の家づくりをする上で土地探しは欠かすことが出来ません。あなたが、どんなに素晴らしい理想の家づくりを思い描き、設計図に落とし込んだとしても、条件にあう土地がなければ決して家を建てることは出来ません。

今現在、家を立てる予定の土地を持っているのだとしたら、その土地に家を建てれば良いのですが、土地探しから初めて家を建てると言う方が一般的だと思います。

土地探しはタイミングです。焦らずじっくりと探すことが大事になります。

土地探しにおいて必要となる事前知識は少なくありませんが、ここでは本当に重要な用語だけを説明しました。そのなかでも特に、建ぺい率と容積率は土地探しと家づくりに置いて非常に重要な意味を持ちます。

あとあと後悔しない為にも、土地探しを専門家に任せるにしても、最低限建ぺい率と容積率は理解した上で土地探しを進めていくことをお勧めします。

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