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注文住宅の家づくりで坪単価があてにならない5つの理由と3つの注意点

資金計画を立て、これから注文住宅で家づくりをされるほとんどの方が何故か坪単価を家づくりの目安にします。

しかし、世間一般の認識と違い、坪単価は家づくりではほとんど参考になりません。

実際、設計事務所や住宅会社で家づくりをされた様々な方のお話を聞いてみても、ほぼ9割の方が、当初予定していた坪単価よりも大きく金額が変わってしまったという方ばかりです(私は坪単価は使いません)。

なかには、蓋を開けてみたら当初予定していた坪単価よりも2倍近くに金額が跳ね上がってしまったという方もいます。

特に本見積もりで大きく金額が跳ね上がってしまう方の多くは、住宅会社の広告に反応し、住宅会社に足を運び家づくりを進められた方が多い印象を受けます。

坪単価は、家づくりの目安のはずなのに、何故そんなことが起こるのでしょうか?また、何故坪単価がそこまで家づくりの目安にされているのでしょうか?

この記事では、家づくりをされる多くの方が誤解している坪単価の認識についてお話ししていきます。

この記事のタイトルの通り、読み進めていただければ、いかに家づくりで坪単価があてにならないのかを理解していただけるかと思います。

また坪単価を見る時の3つの注意点についても合わせて書いておりますので、それでも万が一坪単価を目安にされる際の参考にしてみてください。



坪単価とは

坪単価とは一坪(約3.3m2)あたりの建築費を算出したものです。

つまり、家づくりにおいて坪単価とは家を建てる時の1坪あたりの建築費のことを言い、一般的には建物の「本体価格」を「延床面積(坪数)」で割った数値のことを指します。

坪単価は、注文住宅をはじめ、住宅購入の際の目安になる金額とされており、それぞれの住宅会社が参考数値として公表しています。

例えば、延べ床面積が50坪の場合で、建物本体価格が3,000万円だった場合、坪単価は60万円となります。

この時の60万円が一坪あたりにかかる建築費の参考数値であり、注文住宅をはじめ住宅を建てる時の目安となる金額とされています。

※「延べ床面積」とは、建物の床面積を合計した面積のことを言います。ただしバルコニーやテラス、2階吹き抜け部分をはじめ玄関ポーチやロフトなどは含まれません。対して、「施工床面積」とは、施工した床面積のことを言います。施工床面積には延べ床面積に含まれないバルコニーやテラス。2階吹き抜け部分をはじめ玄関ポーチやロフトも含めた床面積のことを言います。(厳密にはバルコニーやテラス、玄関ポーチは建物から2m部分までは含まれません)詳しくは「家づくりで後悔しない為に抑えておきたい土地購入で役立つ5つの言葉」をご覧ください。

なぜ家づくりで坪単価はあてにならないのか

実は、坪単価には決まったルールがありません。

坪単価は、一般的に建物の本体価格を「延べ床面積(坪数)」で割った数値のことを差しますが、なかには「施工床面積」で割って算出する坪単価の計算方法もあります。

坪単価を計算する際には「どちらを使え」といった決まったルールが特別設けられていないので、それぞれの住宅会社によって坪単価の計算方法は異なっています。

どちらで計算する方が有利かときかれれば、もちろん「延べ床面積」で計算するよりも「施工床面積」で計算した方が坪単価を安くすることができるので有利になります。

端的に言えば「施工床面積」で計算することで坪単価を安く見せかけることができます。

詳しくは後ほど話しますが、「建物本体価格」を「施工床面積」で割った場合、「延べ床面積」で割るよりも一坪あたりの数値が低くなるからです。

つまり「施工床面積」を使って計算した場合、1坪あたりの坪単価が安くなります。

なぜなら、「施工床面積」は、施工した面積を指すため、「施工床面積」で計算した場合「延べ床面積」には含まれない、吹き抜け、玄関、クローゼット、押入れ、テラスなどが含まれるからです。

もともと存在する建物本体価格を「より大きな数値」で割った方が安く見せかけることが可能なのです。

なぜ坪単価が安いと住宅価格は安くなるのか

当然のように坪単価が安いと、住宅価格を安く見せることができます。

なぜなら通常目安として使用される建築費は坪単価で算出されるからです。

例えば40坪の土地に家を建てるとして、坪単価が30万円の場合は1,200万円ですが、坪単価が50万円になると2,000万円で家が建つという計算になります。

同じ40坪の土地に家を建てる場合でも坪単価が安ければ、総じて建築費が安く計算されるので、よりキャッチーになり、興味が引きつけられるため、お客さんを呼び込みやすくなります。

ローコスト住宅の坪単価や価格表記には注意が必要

ですから、極端に坪単価が安い住宅会社には注意する必要があります。

例えば、坪単価が異様に安いローコスト住宅では、ほとんどの場合「施工床面積」で計算されているため、坪単価が安く設定されています。

ですが、坪単価を安く見せかける問題点として、実際はそのままの坪単価では、設備が伴っていないため、住めない場合も多く、実際にローコスト住宅メーカーで建てるとなると、ほとんどの場合において建築費が大幅に高くなる点にあります。

そうした家は徹底的に無駄を省いてモデルプランとした家なので、実際に住む家を想定した場合、オプションで価格がどんどん膨れ上がっていき、最終的な見積もり時には一般的な住宅と変わらない価格となる場合もあります。

建物の条件の違いによっても坪単価は安くなる

また、建てる家の条件によっても坪単価は大きく変わってきます。

誤解されている点も多いのですが、一般的には、家が小さくなればなるほど坪単価は高くなります。

例えば同じ住宅会社で建てた場合でも30坪で注文住宅を建てたのと、50坪で注文住宅を建てるのとでは坪単価は異なってきます。

家が小さくなればなるほど坪単価はそれに比例して高くなりますから、同じ住宅会社で家づくりを行った場合でも、30坪で建てた場合の坪単価が60万円で、それよりも広い50坪で建てた場合は坪単価が55万円になるということもあります。

ここにあげた理由だけでも坪単価はたいして当てにならないし、ましてや、坪単価だけで一概に住宅価格の高い低いを判断することができないことがわかっていただけたかと思います。

単純に坪単価に延べ床面積をかけて算出した数字で、家が建てられるとは限らないのです。

ですから正確な資金計画を立てるためにも、坪単価がどのような条件で決まっており、住宅価格の目安を計算するためのポイントはどこにあるのかを知っておく必要があります。

※家を建てる土地が狭いほど一坪あたりの建築費用が大きくなるので、坪単価が高くなり、土地が広いほど一坪あたりの建築費用が小さくなるので、坪単価が低くなります。よって、都市部では狭い土地しか手に入らないため1坪あたりの建築費=坪単価は高くなり、郊外の場合は安くなっています。

坪単価の計算方法

現在使われている、坪単価の計算方法は2つあります。

基準となる建物本体価格は変わりませんが、建物本体価格を割るための「坪数」が本来の「延べ床面積」によるものと「施工床面積」によるものの2つの方法があります。

・坪単価の計算方法1:建物本体価格÷延べ床面積=坪単価

・坪単価の計算方法2:建物本体価格÷施工床面積=坪単価

延べ床面積とは建築基準法に基づき、建物の各階の床面積を合計した面積のことを言います。

例えば、吹き抜け部分には床が無いため床面積には含まれません。さらにバルコニーの先端から2mまでは延べ床面積に含まれないなどの基準が設けられています。

一方で、施工床面積の場合は、特に決まった基準はありません。

読んで字の通り、「施工した面積」に、当たるわけですから吹き抜け部分はもちろん、玄関ポーチ、ロフト、バルコニーなどの部分も施工床面積に含まれます。

つまり施工床面積には、延べ床面積には含まれない部分も含まれているため「施工床面積」は「延べ床面積」よりも大きな数値となります。

そして、当然ですが、より大きな数値で割った方が坪単価は安くなります。

住宅会社が実際に使っている坪単価を安く見せる5つの方法

あまり知られていませんが、坪単価は様々な要因で簡単に変化させることができます。

これまで話してきたことからも坪単価はたいして当てにならない理由がわかるかと思いますが、ここからは住宅会社が実際に使っている、具体的な坪単価を安く見せる方法についてお話ししていきます。

この記事を読むことで、いかに坪単価が当てにならない数字であるのか、さらに理解して頂けるとかと思います。

では、住宅会社は具体的にどのように坪単価を安く見せかけているのでしょうか?

住宅会社が実際に使っている、坪単価を安く見せかける方法は大きく言って5つの方法があります。

坪単価を安く見せる方法1:坪単価は「延べ床面積」で計算するのか「施工床面積」で計算するのかで金額が違う

繰り返しになりますが、坪単価を計算する時の決まったルールは設けられていません。

そのため、一般的には坪単価は「延べ床面積」で算出することになっていますが、現在は「施工床面積」で坪単価を計算する住宅会社も非常に多くあります。

そして、坪単価を安くみせる方法として、最も一般的で、最も効果的な方法は坪単価を計算するときに「延べ床面積」を使用するのではなく「施工床面積」で計算することです。

つまり、坪単価を計算するときに「施工床面積」を使うことで、簡単に坪単価を安くすることができます。

理由としては同じ金額の建物であった場合、「割る数」が大きければ大きいほど求められる坪単価が小さくなりますが、「施工床面積」は「延べ床面積」よりも、「割る数」に当たる数値が大きくなるからです。

延べ床面積と施工面積 出典:株式会社アンジコア

例えば「延べ床面積」には、玄関ポーチ、クローゼット、押入れ、テラス、ウッドデッキ、ロフト(小屋根裏収納)、地下室などは含まれません。

ですが「施工床面積」には、玄関ポーチ、クローゼット、押入れ、テラス、ウッドデッキ、ロフト(小屋根裏収納)、地下室などが含まれます。

「施工床面積」では上記のような「延べ床面積」では含まれない部分が、含まれるわけですから「延べ床面積」では50坪の家でも、「施工床面積」で表すと60坪になるため、数値が大きくなります。

つまり「施工床面積」を使用すれば、「建物本体価格」を割る数が大きくなるため、簡単に坪単価を安く見せかけることができるのです。

例えば、先ほどど同じ建物本体価格が3,000万円の注文住宅を建てる場合の例を挙げてみましょう。「延べ床面積」を使用するのと「施工床面積」を使用するのでは、これだけの差が生まれます。

1:坪単価の計算式に「延べ床面積」を使用した場合

3000万円÷50平米(延べ床面積)=60万円(坪)

2:坪単価の計算式に「施工床面積」を使用した場合

3000万円÷60平米(施工床面積)=50万円(坪)

現在の建築基準法では、「延べ床面積」を使用するのか「施工床面積」を使用するのか、決まったルールは特別なく、どちらを使用するかは、各住宅会社に委ねられています。

そのため、上の計算式のように、ルール(法律)に違反することなく簡単に坪単価を安く見せかけることができるのです。

つまり、まとめると「延べ床面積が減る」と「坪単価は上がり」、「施工床面積で計算」すると「坪単価は下がる」ということになります。

計算式次第で簡単に求められる数値が違ってきてしまうのですから、そもそも坪単価は他社との金額差を比較するのにも曖昧な数値となります。

結果として、坪単価は基準として考えるには非常に不透明な部分があるため、言われているほど当てにならない数値だということになります。

坪単価を計算するときの、床面積の差が大きくなるほど、坪単価の違いは顕著に現れるので見た目の数字だけでは一概に判断することはできません。

坪単価を安く見せる方法2:設備機器や内外装の仕様を限りなく安くし、ベランダや玄関ポーチなどをオプション工事にする

坪単価は一坪(約3.3m2)あたりの建築費用のことです。

ですから、一坪あたりの建築費用を安くするためには、単純にコストを抑えたつくりにし、中身を安くすれば良いのです。

例えば、住宅は、L字型など、角が増えるほど建築費用が高くなりますし、建物の形が複雑になればなるほど、外壁の面積や構造材が増えます。

さらに建物の強度を補強するための建築資材が必要となり、それに加えて手間や材料が増えるので住宅の価格が自ずと高くなります。

よく住宅会社が行う事例としては、まずは総二階建ての真四角の家を標準仕様とします。一番コストをかけることなく、家を作ることができる建物の形は総二階建ての家だからです。

家の形を変えたい場合は、オプションで選択出来るようにしたり別のプランを用意します。

続いて、屋根の形も同様に、複雑になればなるほど価格が高くなりますから屋根の形は「切妻屋根」や「片流れ屋根」などお金のかからないタイプの屋根を標準仕様とします。

もちろん屋根の形を変えたい場合も、オプションで選択できるようにします。

さらに家の価格は間仕切りの数に左右されますから、内装の間仕切りを少なくします。部屋の数や、間仕切りの数をできるだけ少なくしたものを標準仕様とします。

間取りを変更したい場合は、別途オプションで可能とします。

もちろんベランダもありません。玄関ポーチもなしです。ウッドデッキはおろか、ロフトなどの余計な空間は作りません。壁ができるからです。住宅設備機器も高性能なものは外し、最低限暮らせるような住宅設備機器にします。

つまり「住まい」として最低限のレベルをクリアした家を「標準仕様」として坪単価を算出するのです。

※その他家を安くする工夫はたくさんありますが「家を安く建てる方法とコストダウンの7つの基本」にまとめてありますので、興味のある方は是非ご一読ください。

つまり、安く家を建てるための要素を全て詰め込み、これ以上は安く作ることはできないという状態の家を標準仕様とし、それ以外のものは全てオプション扱いにし計算をすることで、坪単価を安く見せかけることが可能となります。

坪単価を安く見せる方法3:坪単価を安くするために「建物の本体工事費」と「付帯工事費」「諸費用」を分ける

注文住宅を始め、家づくりの見積書は大きく行って3つの項目に分けられています。

家づくりにかかる費用1:本体工事費
家づくりにかかる費用2:付帯工事費
家づくりにかかる費用3:諸費用

以上の3つです。

家づくりにかかる費用1の「本体工事費」とは建物本体にかかる費用のことで基礎工事から、家の骨組みを始め、内外装や屋根、設備に至るまでの家本体にかかる工事費のことを言い総費用の約7割〜8割ほどかかります。

家づくりにかかる費用2の「付帯工事費」は建物本体以外にかかる費用のことで、フェンスや玄関アプローチ、庭などの外構工事のことを指し総費用のおおよそ1.5割から2割ほどの費用がかかるとされています。

家づくりにかかる費用3の「諸費用」とは、各種手数料や、不動産取得税や固定資産税などの建物の工事以外にかかる手数料のことで基本的に現金払いとなり、総費用の0.5割から1割程度が相場となります。

このうち、坪単価を安く見せるやり方として、建物本体に直接関わる工事をできるだけ切り離すことで「本体価格」を安く見せる方法があります。

つまり、3つ目の坪単価を安く見せる方法では、外構工事はもちろん、電気引き込み工事、電話の引き込み工事、ガスの引き込み工事、上下水道工事、屋外アンテナ設置工事などの地域によって異なる要素を出来るだけ省いて計算します。

実際に住むとなると、庭の外構工事も必要となりますが、庭の外構工事も含まれていません。そのような家は、家の本体価格自体には間違いがないのですが、実際に住むことを想定して計算された坪単価ではないため、「いざ購入」となると、坪単価はぐんと上がる可能性があります。

「本体工事費」とそれ以外の「付帯工事費」や「諸費用」を切り離して考える坪単価の計算方法は、特にハウスメーカーが坪単価を出す時によく見られます。

つまりハウスメーカーが広告で表示している「家の価格」はあくまで「本体価格」のみで、実際に住むために必要となる水道ガス工事代や庭の外構費などは計算されておらず、別途費用として扱われています。

ですから、ハウスメーカーの広告やチラシなどで「2,000万円の家!坪単価が50万円で40坪!」と表示されていても、実際にはその価格で家を購入できるわけではありません。

いくら、広告やチラシで「本体価格2,000万円の家」とうたっていても、家づくりにかかる「付帯工事費」や「諸費用」が別の扱いになっているため、実際に購入する際には、2〜3割増しの金額となり、約2,400万円から2,600万円ほど必要になります。(例え坪単価50万円で40坪2000万円と広告に表示されていてもです)

坪単価を安く見せる方法4:坪単価を安く見せかけるために「尺モジュール」ではなく「メーターモジュール」を使う

住宅設計では、「尺モジュール」と「メーターモジュール」が単位として使われています。

「尺モジュール」とは、91cmを単位とした計算方法で、「メーターモジュール」では100cmを単位としています。

一般的に使われているのは「尺モジュール」ですが、ローコスト系のハウスメーカーなどは坪単価を安く見せかけるためにメーターモジュールを使用してることがあります。

なぜならメーターモジュールで計算した場合、床面積を広くすることができるからです。

例えば、同じ6畳の間取り場合、尺モジュールで計算した場合、縦幅が2m73cmで横幅が3m64cmとなりますが、メーターモジュールでは縦幅が3mで横幅が4mとなり、同じ6畳でも1.2倍ほど床面積が広がり、坪単価を安く見せることができます。

住宅設備機器にかかる費用は、床面積が広くなろうが変わらないため、メーターモジュールを使って床面積を広げることで、坪単価を安くすることができるというわけです。

※厳密には畳のサイズにおいても、地域や畳を敷く場所によって違ってきます。

坪単価を安く見せる方法5:坪単価を安く見せかけるために「設計」や「設備」を簡素化し、特徴のない家を標準仕様とする

坪単価は本体価格が上がるに応じて高くなりますから、本体価格を安くし、特徴のない家にすることで坪単価を安く見せかけることができます。

繰り返しますが、住宅は、同じ床面積の40坪の家でも、1階20坪、2階も20坪の床面積を持つ、箱型真四角の総二階建ての形にする方がシンプルで本体価格も安くなります。

窓の位置も1階と2階で同じ位置につけた方が本体価格を抑えることができますし、建具や備品をはじめ、住宅設備機器をグレードの低いものにすることでも坪単価を安く見せることができます。

また壁をできるだけ少なくした方が建物本体の価格が安くなりますから、LDKと空間をつなげたり、必要最低限の間取りにし、余計な部屋は作らないようにすることでも本体価格を抑えることができます。

水回りの位置も、できるだけ近い位置にまとめることで、本体価格を抑えることができるので、それに応じて、坪単価も安くなります。

例えば「建物の形による坪単価の変化」の図がわかりやすいと思います。「建物の形による坪単価の変化」の図は【SUUMO住まいのお役立ち記事】内の図ですが、同じ44.5坪の家でも、建物を凹凸がある形状に設計変更するだけで坪単価が3.1万円ほどアップすると想定されています。本体価格でいうと138万円も違う計算になります。

建物の形による坪単価の変化 出展:SUUMO住まいのお役立ち

その他、同じ坪数の家でも、標準仕様の家から、オプションで外壁材を変更するだけで100万円近い金額の差になったり洗面室内の壁材をビニールクロスから吸湿性タイルに変更を加えただけで建物本体価格が10万円近く変化しており、それに応じて坪単価も高くなっています。

また気をつけたいのが、仕様やプランがパッケージ化されている企画型住宅の場合と、ゼロから作り上げる注文住宅の場合では設備や仕様の変更に対する金額の差が大きく異なるという点です。

企画型住宅は、パッケージ化されている範囲内の決められた設備や仕様にすることで割引されるタイプの住宅です。

企画型住宅の場合は、住宅をパッケージ化し決められたものを使用することでコストダウンを図っている住宅となり、パッケージから外れた設備や仕様に変更した場合、ゼロから作り上げる注文住宅よりも金額の差が高くなってしまうことがあります。

また、それぞれの住宅会社により変更に際する、金額の増減の幅は異なるので注意が必要です。

つまり、パッケージ化されている企画型住宅とゼロから作り上げる注文住宅では、仕様の変更に対する坪単価の増減が大きく異なってくるので注意してください。

企画型住宅と注文住宅の違いについては「家づくりで知ってトクする4種類の住宅タイプとそれぞれの特徴」を参考にしてください。

建てる家が小さくなるほど坪単価は高くなる

『横幅1.8mの家』建坪6.73坪 YUUA建築設計事務所 出典:casa

一般的に坪単価について誤解されて解釈されていることの一つとして、建てる土地の大きさと、坪単価の関係があります。実は、狭小住宅など、家を建てる土地が狭いほど坪単価は高くなります。

建てる土地が狭いほど、住宅の本体価格も縮小されるから坪単価も安くなると思いがちですが、実は坪単価は建てる土地が狭いほどに、高くなります。

土地が狭いほど坪単価が高くなる理由としては、たとえ、床面積が小さくなっても、キッチン、バス、トイレなどの生活するに当たって必要な住宅設備などの必要経費が減ることはないからです。

そのため本体価格に対して、割る数値が小さくなるので、坪単価は高くなります。

・一般的な土地の場合: 2000万円÷40平米=50万円(坪単価)
・狭い土地に建てる場合:1500万円÷25平米=60万円(坪単価)

上の計算式で見られるように、例え本体価格が安くなったとしても坪単価は高くなります。これは狭小住宅など坪数が少ないほど、顕著に現れます。

狭い土地に建てる場合、必要な建築資材の数は減りますが、一軒の住宅に対しての資材運搬費や仮説費用、人件費などが安くなるわけではないので、単純計算で建物本体価格が安くなるわけではありません。

※住宅設備機器にかかる費用は本体価格の2〜3割程度です。

坪単価はプランや内容によってすぐに上下する

坪単価はプランや内容によってすぐに変わります。

例えば家を建てる予定の土地がなんらかの事情で設計に適していない場合、地盤改良をする必要がありますが坪単価はそれを計算に入れてつくられていません。

また求められるプランによって、家の設備や仕様が簡単に変わり、それに伴い坪単価はすぐに上下します。

坪単価は、あくまで建物本体価格を床面積で割った金額であり、それ以上でもそれ以下でもありません。

事実はそう単純ではないのです。

ちょっとした条件の違いにより坪単価はすぐに変化するのであまり当てになりません。

坪単価を見るときの3つの注意点

坪単価を比較するときには下記の3点に大きく注意を払ってください。

坪単価を比較するときの注意点1:坪単価に含まれているものを確認する

本体工事費の項目に何を入れるのか、本体工事費に含まれるものは統一されておりません。

そのため、それぞれの住宅会社がある程度幅を効かせて「本体工事費」の中身を操作することができます。

例えば本体工事費に高いグレードのエアコンや高価な照明、床暖房の有無、造作家具などが含まれるのかによっても、坪単価は大きく変わってきます。

ですから住宅会社が提示する坪単価の本体工事費には、どのような内容のものが含まれているのかをしっかりと確認するようにしてください。

坪単価を比較するときの注意点2:坪単価は「延べ床面積」によるものか「施工床面積」によるものかを確認する

どちらの床面積を使用してる?出典:株式会社アンジコア

坪単価は、それが「建物本体価格」を「延べ床面積」で割ったものなのか、それとも「施工床面積」で割ったものなのかで大きく坪単価は変わってきます。

現在のところ、どちらの床面積を使って坪単価を算出するのかは、特別決まったルールはなく、各住宅会社に委ねられているため非常に曖昧になっています。

「延べ床面積」では、ベランダ(建物から2m以内)やロフト(高さ1.4m以下の小屋根裏収納)は、建築基準法上「床面積」に入れないことになっていますが、「施工床面積」で算出した場合、ベランダやロフトは「床面積」に入れても問題ありません。

「施工床面積」で坪単価を計算した場合は、「床面積」を広くすることができるため、表面的な坪単価を安く見せることができます。

ですから坪単価で比較するときには、それが「延べ床面積」によるものなのか「施工床面積」によるものなのかは、必ず確認してください。

坪単価を比較するときの注意点3:坪単価を大きく左右する「面積」を確認する

実は、「本体工事費」や「家の設備や仕様」が全く同じ場合でも坪単価が異なる場合があります。同じ「本体工事費」や「家の仕様」でも坪単価が異なる理由は概ね下記の3点にまとめられます。

・1:床面積の大きさが違う

坪単価は単純に家のグレードが大きくなるほど高くなるわけではありません。

坪単価は、床面積とは関係なく、家の大きさが小さくなるほど高くなります。

都市部の住宅では、同じ仕様の家でも、限られた土地で家づくりを行うため、総じて坪単価が高くなります。

・2:階層や部屋の違いなど、それぞれの場所の面積によってかかるコストは違う

坪単価は、1階も2階もまとめて1坪あたりの「床面積」で、「坪単価」と言いますが、事実はそう単純ではありません。

坪単価は、あくまで一坪あたりの平均値であり、1階と2階が同じ床面積であった場合でも場所ごとの単価は異なります。例えば基礎の部分は単価が高くなりますし、屋根の部分も単価が高くなります。

ですから同じ床面積でも、平屋住宅の方が基礎が必要となるため、坪単価は高くなり、箱型の総二階建て住宅の方が安くなります。

また、キッチンのスペースとお風呂場を比較して見ても、それぞれの場所にかかる金額が違います。

・3:同じ面積でも建物の形によってコストが違う

床面積が同じ場合でも、コの字型やL字型など建物に凹凸をつけた場合、真四角の住宅と比べると面積や材料が増えるため坪単価は高くなります。

同じ床面積でも、建物の形を複雑にすればするほど坪単価は高くなりますし、壁に使われる素材や、屋根の形などによっても大きく坪単価は左右されます。

地域別の坪単価が当てにならない理由

ここからは坪単価があてにならない理由についてさらに詳しくお話ししていきます。

坪単価は地域ごとに異なっていますが、下記の記事を読むことで坪単価は、参考目安程度にしかならないことをご理解いただけるかと思います。

都道府県別平均坪単価の一覧(単位:万円)(どこのエリアに家を建てるのかの参考)

都道府県別平均坪単価を知るには住宅金融支援機構のページが役に立ちます。

ただし住宅金融支援機構のデータは、そのままですと、やや難解な部分もありますので、わかりやすく加工して下記の表にまとめてあります。

下記の表は、住宅金融支援機構で融資を受けた方が、実際にハウスメーカーや工務店と契約し、延べ床面積で割り、算出した坪単価です。

工法によって別れているわけではなく、木造軸組工法をはじめ、ツーバイフォー、RC造など全ての工法が含まれており、一般的な家づくりを参考にするデータとしては、正確さには欠けるかと思いますが、目安として使う分には有効的かと思います。

工法については「家づくりで知っておきたい3つの構造と6つの工法のメリットとデメリット」を参考にしてください。

※下記の表は、住宅金融支援機構のデータをもとに「家づくりを応援する情報サイト」が都道府県別平均坪単価を一覧にしたものを参考にして作られたものです。

▼都道府県別の平均坪単価の一覧(単位:万円)

1:北海道   52.5

2:青森    50.1
3:岩手県   54.1
4:宮城県   56.4
5:秋田県   52.9
6:山形県   56.0
7:福島県   55.2

8:茨城県   56.5
9:栃木県   57.2
10:群馬県  56.9
11:埼玉県  62.0
12:千葉県  61.7
13:東京都  73.5
14:神奈川県 70.3

15:新潟県  56.6
16:富山県  53.7
17:石川県  55.8
18:福井県  55.4
19:山梨県  58.9
20:長野県  59.2
21:岐阜県  56.5
22:静岡県  60.6
23:愛知県  59.7
24:三重県  57.0

25:滋賀県  61.3
26:京都府  65.1
27:大阪府  67.8
28:兵庫県  62.3
29:奈良県  65.0
30:和歌山県 61.0

31:鳥取県  53.2
32:島根県  55.0
33:岡山県  57.2
34:広島県  56.3
35:山口県  56.8

36:徳島県  51.0
37:香川県  54.1
38:愛媛県  55.9
39:高知県  57.3

40:福岡県  55.5
41:佐賀県  52.4
42:長崎県  54.4
43:熊本県  51.6
44:大分県  52.9
45:宮崎県  47.6
46:鹿児島県 50.4

このデータは、あくまで一般的なものであり、また坪単価を大きく左右する建物の形や工法をはじめ、多種多様な全ての住宅を雑多にして計算してあります。

ですから、あくまで、どこのエリアに建てるのかを決める上での、参考としてご使用ください。

実際に家づくりをするとなると、ここの表で提示されている坪単価とは違い、建てる住宅により大きく金額の差が出てくると思います。

坪単価は地域によって変わるもの

上の表を見ても明らかですが、坪単価は住宅を建てる地域によって大きく変化します。

上記の表で都市部ほど金額が高くなる理由については、単純に資材の違いなどではなく、都心部は建てる土地が限られていることもあり、より狭い土地に住宅を建てなければいけないため、坪単価が高くなっているためです。

もちろん同じプランで同じ住宅設備、同じ仕様であっても、地域によりその他の人件費や資材運搬費用などに細かい違いが生まれるため、地域によって坪単価の差が現れます。

ですから都市部ほど坪単価が高くなります。

※すでにお伝えしましたが、床面積が小さくなるほど、住宅の坪単価は高くなります。

地域による坪単価の違いを見るときの注意点

坪単価は首都圏や近畿圏で集中して高くなっており、中でも「1位:東京」「2位:大阪」「3位:神奈川」の順で高くなっていることがわかります。

さらに、上の表では、最も、坪単価が低い都道府県は宮崎県の47.6万円となっています。

ただし、あくまで平均値となっていますので、同じ県内であっても一般的には建てる場所が都市部であれば当然のように坪単価は高くなるでしょうし、郊外であれば坪単価は安くなります。

そのため、やはりこの坪単価の数値もあくまで建てるエリアをざっくりと決める際の目安として参考にしてください。参考として使う分には有効なデータになるかと思います。

住宅面積が最も広い都道府県はどこか?

平成25年住宅・土地統計調査結果 出展:総務省統計局

では、住宅の延べ床面積が広い県はどこなのでしょうか。

総務相統計局は5年ごとに土地統計調査を行なっているので、この記事を書いている2018年2月現在で公表されている最新の「平成25年住宅・土地統計調査結果」(総務省統計局)によると、富山県が1位の152.18m2となっており、続いて、福井県の146.16m2、山形県の141.51m2と続いています。

全国で最も住宅の延べ床面積が小さいのは、東京都の64.48m2で続いて、大阪府の76.22m2、沖縄県の76.28m2と続いています。

居住室数で見ても、富山県が一位の6.42室、続いて福井県が6.10室、山形県の5.98室となっています。

最も居住室数が少ないのは、東京都の3.36室、続いて神奈川県の3.96室、沖縄県の4.01室とづづいています。

居住室の畳数についても富山県が1位で47.87畳となっており、続いて、秋田県の45.75畳、福井県の44.35畳と続いています。

最も居住室の畳数が少ないのは東京都の24.15畳となっており、続いて、大阪府の27.81畳、沖縄県の27.94畳となっています。

また住宅の規模は日本海側の県が特に大きくなっていることがわかります。

大手・中堅ハウスメーカーの坪単価一覧

続いて、各住宅会社のハウスメーカーの坪単価を記しておきます。

ここまで記事を読まれた方はすでにご承知かと思いますが、坪単価はあくまで目安の数値となり、実際には、その通りで家を建てられることは少なく、当てはまらないことの方が多いです。

設備仕様によっては大きく金額が変わってくることを了承の上、ご使用ください。

大手・中堅ハウスメーカーに依頼する場合の坪単価

・坪単価80万円以上が目安のハウスメーカー

1:スウェーデンハウス(木質)

・坪単価70万円から80万円が目安の大手・中堅ハウスメーカー

2:住友林業(木質)
3:三愛ホーム(木質)
4:積水ハウス(鉄骨)
5:ヘーベルハウス(鉄骨)
6:パナホーム(鉄骨)
7:大成建設(コンクリート)

・坪単価65万円から75万円が目安の大手・中堅ハウスメーカー

8:セキスイツーユーホーム(木質)
9:ミサワホーム(木質)
10:セキスイハイム(鉄骨)
11:大成建設(木質)

・坪単価60万円から65万円が目安の大手・中堅ハウスメーカー

12:トヨタホーム(鉄骨)
13:レスコハウス(コンクリート)

・坪単価50万円から60万円が目安の大手・中堅ハウスメーカー

14:住友不動産(木質)
15:東急ホーム(木質)
16:東日本ハウス(木質)

・坪単価45万円から50万円が目安の大手・中堅ハウスメーカー

17:アイフルホーム(木質)
18:クレバリーホーム(木質)
19:ユニバーサルホーム(木質)

・坪単価40万円から50万円が目安の大手・中堅ハウスメーカー

20:タマホーム(木質)

規格住宅を大手・中堅ハウスメーカーに依頼する場合の坪単価

・55万円から65万円が目安の大手・中堅ハウスメーカー

1:一条工務店(木質)
2:三井ホーム(木質)
3:ダイワハウス(鉄骨)

▼注文住宅を大手・中堅ハウスメーカーに依頼する場合の坪単価

・坪単価65万円から80万円が目安の大手・中堅ハウスメーカー

1:三井ホーム(木質)
2:ダイワハウス(鉄骨)

・坪単価60万円から70万円が目安の大手・中堅ハウスメーカー

3:一条工務店(木質)

・坪単価55万円から65万円が目安の大手・中堅ハウスメーカー

4:S×L(エス・バイ・エル)(木質)

広告に掲載されている住宅の坪単価は床面積を確認する

以上に見られるように、坪単価は、非常に曖昧なもので、あまり当てになるものではありません。

坪単価は、あくまで各住宅会社がモデルプランとして定めている費用に過ぎません。そしてそのモデルプランでつくられた家は明確なルールや基準がなく、良くも悪くも各社それぞれに工夫されたプランが提示されています。

多くの場合はお客の目を引くため、より金額が安く見えるように設定されています。さらに床面積で計算するのか、それとも施工面積で計算するのかによっても算出される金額は違い、同じ住宅会社の商品同士など、一定の条件下でないと目安にもならない金額となっています。

坪単価を求めるにあたって、決められたルールが特に設けられていないため無法地帯と化してしまっているのが現状ですので、坪単価はあまり当てにならない数値だと思ってください。

それでも、どうしても、坪単価を目安として比較するときには、必ず、最低限、その坪単価が何坪の家を建てたときの坪単価なのかを確認してください。

例えば、坪単価が40坪を基準として計算されていた場合で、一坪あたりの坪単価が50万円だった場合、一般的に建てる家の坪数が小さくなるほど坪単価が高くなりますから、35坪の家を建てる場合は、40坪の家を建てる時よりも坪単価が高くなると予想できます。

もちろん、比較する際の、条件として、坪単価50万円の家と全く同じ、住宅設備、同じ間取りである場合に限ります。

注文住宅のだいたいの総費用の出し方

あくまで目安となりますが、一般的には、坪単価がわかると、一般的な注文住宅にかかる「大体の総予算」を知ることができると言われています。

くどいようですが、坪単価はあまりあてにならないことをご承知の上で、次の計算式を使用してください。

注文住宅の目安としての総費用の計算式

・延床坪数×坪単価×1.15=注文住宅の総費用の目安

坪単価になぜ1.15を「掛ける」のかというと、家づくりには、外構を含む「付帯工事費」と手数料などを含む「諸費用」がかかるからです。

あまりあてにならないのをわかった上で、なぜこの計算式をのせたのかというと、家づくりを進めるためには、まず家をたてるエリアを決めますが、目安としての金額がわからないと、思うような資金計画が立てられず、家づくりを思うように進められないからです。

より正確な「注文住宅の総予算」を知るには「注文住宅を安く建てる見積もりの取り方と、家を安く建てる4つの条件」を参考にしてください。

まとめ:家づくりで坪単価があてにならない理由

以上で述べた理由から、注文住宅の家づくりで、坪単価は当てになりません。

坪単価はそれぞれの住宅会社が営業をするために使っている単なる数値にすぎません。

坪単価は計算する方法によっても金額が変わりますし、記事内でお話ししたような諸々の条件によってすぐに変化します。

住宅会社によって坪単価の出し方も違いますし、決まったルールが無いため、坪単価を安く見せようとすれば、様々な方法で安く見せることができます。

より正確な家づくりにかかる金額を算出しようとする場合はやはり、見積もりを取ることが一番です。

注文住宅を安く建てる見積もりの取り方と、家を安く建てる4つの条件」を読んでいただくと、家づくりの予算を把握する上でより正確性の高い見積もりの取り方から、正確な予算の出し方、資金計画のことまで書いてありますのでぜひ参考にしてください。

予算内で住宅を選びたいなら注文住宅のカタログ請求もアリ

坪単価で家づくりの依頼先を選ぶのもいいですが、予算から依頼先を検討する方法もあります。

坪単価は曖昧な数値でしかありませんが、坪単価を目安にするのではなく、最初から予算で検討すればより効率的に、要望に応じた家づくりを進めることができます。

予算で建てられる注文住宅を探したい場合は、「LIFULL HOME’S」がおすすめです。

「LIFULL HOME’S」では、予算内で建てられる複数の住宅会社を指定して、複数社から一括して注文住宅のカタログをもらうことができます。

また、LIFULL HOME’Sで取り扱っているカタログ数は現在1,500件ほどあり、「予算」「テーマ」「住宅会社」から、自由に住宅カタログを請求することができます。

それぞれの要望に応じて、さらに細かく設定されており、例えば「建物価格」で選ぶ場合は1,000万円台(坪50万円未満)で建つ注文住宅から、2000万円〜2500万円(坪45万円〜坪60万円)、2,500万円〜3,000万円(坪60万円〜坪75万円)、3,000万円〜3,500万円(坪70万円〜坪85万円)、3,500万円から4,000万円(坪85万円〜坪100万円未満)、4000万円以上(坪95万円以上)から住宅会社を探すことができます。

注文住宅のカタログの請求も3ステップでできるため非常に簡単に取り寄せることができます。

「1:家づくりの予定地」を選び、続いて「2:住宅カタログを指定」し、最後に「3:届け先」を入力するだけです。

カタログを請求するにあたっての所要時間はおよそ3分程度です。

LIFULL HOME’Sでの詳しい住宅カタログの請求の方法は、下記に載せておきますので予算内でこだわった住宅を建てようと検討されている場合は一度利用してみてください。

※注文住宅のカタログを請求するにあたって料金は発生しません。無料でカタログを取り寄せることができます。
※ここではスマートフォン版の画面での住宅カタログの請求方法を載せていきますが、パソコン版も内容は同じですので、ご安心ください。

1:家づくりの予定地を選ぶ

まず、こちらをタップ(クリック)していただくと下記の画面のようなLIFULL HOME’Sのトップページに飛びます。

「人気テーマ」から探す方法、「建物価格」から探す方法、「建築予定地」から探す方法の3つの入り口があります。

今回は「建物価格」から探して行きます。「建物価格から探す」をタップ(またはクリック)すると下記の画面に移行します。

「建物価格から探す」場合は以上の6つの中から選択できますので、ご希望の建物価格を選択してください。

ここでは試しに2,000万円から2,500万円の住宅を選ぶこととします。

続いて注文住宅を建てる建築予定地を選択します。あくまで予定地となりますので決まっていない場合は候補地を選んでください。

2:住宅カタログを指定する

建築予定地を選択したら、次に住宅カタログを選択します。

今回は試しに東京都の八王子で指定しています。

上のように住宅会社が一覧で出てきますので、「詳しい情報をみる」などから、各住宅会社の情報を確認し、気になった住宅会社にチェックを入れていきます。

「レ」点チェックが終わったら、「チェック済みのカタログを一括請求(無料)」を選択します。

3:届け先を指定する

最後に届け先を入力します。

上から順に住宅カタログの送付先の「お名前」、「お住まいの住所」などをうめて行きます。

また「必須」ではありませんが、「任意」で検討状況を入力してください。

 

最後に確認ページに進んでいただき、入力内容を確認して頂いたら完了です。

カタログ請求特典「はじめての家づくりノート」

こちらからカタログを請求して頂くと、今なら、カタログ請求特典として、「はじめての家づくりノート」をもれなくプレゼントしています。

はじめての家づくりノートには、「家づくりのはじめ方」から「家づくりのスケジュール」、「家づくりにかかるお金の話」や、「モデルハウスを見学する際のチェックポイント」、「家づくりの基礎知識」など、はじめての家づくりで気になるポイントがわかりやすくまとめられています。

チャート式になっており、チャートの順番通りに家づくりを進めて頂くだけで、家を建てられるように工夫されています。

家づくりを検討されている場合、特典をもらうだけでも価値があると思いますのでお気軽に住宅カタログを請求してみてください。

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