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注文住宅にかかる総費用の内訳について、どこよりも詳しく教えます




突然ですが、家の価格はどのようにして決まっているのかご存知ですか?家づくりには建物以外にも、何かとお金がかかります。

また家づくりの時に工務店や設計事務所からもらった、見積書の内訳の見方についてきちんと理解していますか?どの科目に、どのような工事の内容が含まれ、全体の総費用からみて、その科目はどのような比率になっているのかハッキリと理解していますか?

実は、見積書を見る時に私たちを困らせる理由のひとつとして、家を建てるときの工事見積書には正式な形がありません。その為、見積書を出してもらった時、人によっては複雑で分かりづらい印象を持つかもしれません。

しかし、見積書に書かれている、家の価格を決定づけるものは、大枠で言えば3つしかありません。

その3つとは「1:本体工事費」「2:付帯工事費」「3:諸費用」この3つです。そして、これらを合計した費用が、家づくりの総費用とよばれます。(注:土地を購入する際は、別途、土地購入費は必要となります)

見積書に書かれている費用の3つの内容

注文住宅 費用 内訳2

1:本体工事費

本体工事費とは、その名前の通り建物本体にかかる費用のことです。具体的には、基礎工事から、家の骨組み、内外装、屋根、設備を含む家本体の工事費のことです。

また本体工事費はあくまで建物本体にかかる費用なので、庭や駐車場、アプローチなどの費用は含まれていません。

家の面積や使う部材、また家づくりのこだわりなどにより大幅に価格は変化するのが、この本体工事費で、家づくりで一番多くかかる費用です。

一般的に、本体工事費は総費用の7割〜8割ほどです。

2:付帯工事費

付帯工事費とは、建物本体以外にかかる費用のことを指します。

具体的には、フェンスや門扉、アプローチ、庭などの植栽にかかわる外構工事をはじめ、屋外給排水工事、建て替えの際の解体工事費、地盤改良など依頼先が、専門の工事会社に発注する工事にかかる費用のことをいいます。

付帯工事費は、家づくりにおいて本体工事費の次にかかる費用で、総費用のおおよそ、1.5〜2割ほどの費用がかかります。

3:諸費用

諸費用とは、住宅ローン手数料や登記費用(手数料含む)、火災保険などの各種保険、不動産取得税や固定資産税、地盤調査費や建築確認申請費など建物の工事以外にかかる手数料のことを言います。

諸費用は、基本的に現金払いとなり、予算としてきちんと確保しておくことが必要です。

諸費用は、総費用の0.5〜1割程度かかります。

家の価格は本体工事費のみで表示されている

注文住宅 費用 内訳3

一戸建て住宅を購入する際に気をつけたいのが、ほぼ全ての家が、本体工事費のみの価格で表示されているということです。

例えば、無印良品の木の家は、ベースプランの5間4間(9.1×7.28m) で、本体工事価格 1,705万円(税込1,842万円)と表示されています。

この場合、1,705万円が本体工事費に当たるので、仮に総費用のうち、7割が本体工事費だった場合は、

1705÷0.7=2,435万円

となり、実質的には、2,435万円は購入に際して費用がかかるということです。

つまり総費用以外で、付帯工事費と諸費用の費用が730万円かかる計算になります。

おや?意外と購入できる金額だな・・・と思っても、実際はそれ以外の費用で、総費用が膨らむことになるので、きちんと予算を組んで家を購入することが必要になります。

意外とあやふやな工事費の項目

繰り返しになりますが、家を建てるには、本体工事費の他に、付帯工事費と諸費用があり、家の価格として表示されている本体工事費以外にも費用がかかります。

そして、工事見積書には、一般的に、工事費用だけではなく、工事名や工事場所、工事期間見積もり有効期限、それに支払い条件が記されています。

では、それぞれの費用は、具体的にはどのような内訳になっているのか。それをこれから見ていきたいと思います。ちなみに、どの項目をいずれかの工事費に含めるのか、きちんと決まっているわけではないため、見積もりを依頼する会社により、多少の違いはありますのでお気をつけ下さい。

本体工事費用の内訳

まず本体工事費の内訳から具体的にみていきます。

1:仮設工事

足場組み、仮設電気、仮設トイレ、養生、清掃、片付けなどの準備の為の工事です。

本体工事費のおおよそ3%程度をしめます。

2:基礎工事

コンクリート、鉄筋、型枠、杭、土の処理など家の基礎を作るための工事です。

本体工事費のおおよそ5%程度をしめます。

3:木工事

建物の骨組み、木材、建材、ボード類、釘、金物などを使う大工さんの工事です。

本体工事費のおおよそ35%程度をしめます。

4:屋根工事

瓦、板金などで屋根を葺く工事のことで、庇や樋の工事も含む工事です。

本体工事費のおおよそ4%程度をしめます。

5:金属製建具(建具工事)

窓のアルミサッシと金属製ドアの工事です。

6:木製建具(建具工事)

木製窓や木製ドア、障子や襖付けなどの工事でのことで、建具金物や取り付け手間も含んだ工事です。

7:ガラス工事(建具工事)

アルミサッシ以外のガラスで、はめ殺しガラス、ガラスブロック、化粧鏡などの工事です。

「5」「6」「7」の建具工事で本体工事費のおおよそ10%程度をしめます。

8:防水工事(仕上げ工事)

ベランダなど長期にわたって防水機能を持った層をつくる工事です。

9:タイル工事(仕上げ工事)

浴室の床や壁、玄関などのタイルを張る工事です。

10:石工事(仕上げ工事)

石を張る工事です。

11:金属工事(仕上げ工事)

物干金物、鉄骨階段、手すりなどの金属を使った工事です。

12:左官工事(仕上げ工事)

外壁内壁を塗り仕上げとした場合の工事です。

13:塗装・吹き付け工事(仕上げ工事)

外壁に粒状の材料を吹き付け、色づけを行なう化粧工事です。

14:内外装工事(仕上げ工事)

サイディングまたは、鋼板仕上げの外壁と、内部の床、壁、天井の仕上げに関係する工事です。

「8」〜「14」までの仕上げ工事で、本体工事費のおおよそ13%をしめます。

15:仕上げユニット工事

造付け、既成家具、システムキッチン、洗面化粧台、ユニットバスなどの工事です。

本体工事費のおおよそ7%程度をしめます。

16:電気工事(設備工事)

電灯コンセント、照明器具、弱電設備などの工事です。

17:給排水衛生工事(設備工事)

衛生設備、給湯、給水、排水、浄化槽、ガスなどの水道屋さんの工事です。

18:冷暖房空調工事(設備工事)

クーラーや床暖房など冷房、暖房の工事です。また、24時間換気システムや特殊な設備工事の費用はここに含まれます。

「16」〜「18」の設備工事で、本体工事費のおおよそ13%をしめます。

19:その他諸経費

現場経費と会社経費を合計した費用です。

付帯工事費の内訳

続いて本体工事費以外に家づくりにかかる費用として、付帯工事費の内訳を見ていきましょう。なお、本体工事費と、付帯工事費をあわせたものを建築工事費と呼びます。

付帯工事費は、それに伴う費用なので、建物を建てる場所によって費用は変わってきますが、総費用の10〜15%ほどがかかると見ておけば問題ないと思います。

1:外構工事費

外構(フェンスや門扉、アプローチ、庭や駐車場などを含む)、植栽工事などの費用を指します。言葉を言い換えれば、建物の外回りの費用全般を指します。

金額は施工内容により大幅に変わってきますので一概には言えませんが、建物完成間際に施工されることが多いので予算に余裕がない場合が多いです。よく建物だけが建ち、庭が整備されていない新築の家がありますが、予算の関係で先送りになった例といっていいでしょう。

2:建物解体、伐採費

何も建っていない土地の場合は問題がありませんが、建て替えや土地にある古い建物を解体する場合、既存建物の解体や植栽伐採のための費用が別途必要になります。

費用の目安として、一般的な木造住宅の解体の場合、1㎡あたり1万円前後がかかります。ただし最近は建築廃材の廃棄コストが高くなっています。

3:地盤改良工事

地盤調査の結果、家を建てる場所が軟弱地盤だと判断された場合など、家を建てられる状態にない場合、地盤の強度を高める為に地盤を改良する費用が必要となります。

例えば埋め立て地などの軟弱地盤の場合は地盤改良工事は必要です。一般的には専門家に相談して地盤改良工事を進めていきます。

4:引き込み工事

水道管やガス管などを土地に引き込む工事です。CATV(ケーブルテレビ)や通信回線などの引き込み工事も含まれます。自治体によって負担金が決まっていることが多いので、各自治体に確認するのがよいでしょう。

5:敷き設工事

土地に引き込んだ水道管などを家の内部に入れるための工事が必要となります。

6:屋外電気工事

庭など屋外の照明や給排水の設置工事が必要となります。敷地内における建物外部の配線、配管工事や、門、アプローチ、庭、屋外駐車場などの屋外における電気工事のことをさします。

7:造園工事

庭をつくるための費用や植栽などのかかる工事費用です。

8:照明器具工事費

本体工事費に含まれない照明器具の工事費です。一般的にはリビングやダイニング、寝室などの照明器具の工事費用のことを指します。(洗面所、浴室、水まわりの照明器具は本体工事費に含まれることが多いです)

建物完成間際の工事になり予算に余裕がない場合が多いですが、照明により部屋の印象は大きく変わるのである程度の予算を組んでおくことが大事です。

9:カーテン工事費

各部屋のカーテン、ロールブラインド、カーテンレール、カーテンボックスなどの工事費です。

付帯工事費で気をつけたいこと

付帯工事費は高低差のある建物や、道路から建物までの距離が離れていたり、特殊な地形に建てられた場合、ガスや水道の引き込み費用はそれに伴って高くなります。

また、土地自体は安く購入できても、地盤調査の結果、軟弱地盤だった場合は、地盤改良工事が必要となり、数十万円〜数百万円の追加費用が出ていってしまうこともあります。

諸費用の内訳

続いて、諸費用の内訳についてみていきましょう。諸費用は基本的に、現金で払う必要があります。それぞれが家を建てる条件によって大きく変わってきます。諸費用は総費用のうち5%から10%かかる費用です。ただし、余裕をもって家づくりに取り組む為に、最低でも総費用の10%を確保しておくべきです。

1:印紙税

契約書を作成する場合に課される税金のことです。

2:登録免許税

土地の取得や新築建物の表示登記、保存登記、抵当権設定登記などの際に課される税金です。

3:不動産取得税

土地や建物などの不動産を取得した場合に課される税金です。固定資産税の評価額によって金額がかわってきます。

4:登記手数料

登記を司法書士に依頼した場合にかかる手数料です。もちろん、依頼先によって金額は違います。

5:融資(事務)手数料

住宅ローン融資を受ける金融機関に支払う事務手数料です。各金融機関によって金額は異なります。

6:団体信用生命保険

住宅ローンの借入者に対する生命保険です。亡くなった場合に、ローンの残金を保険会社が支払うことになっています。

7:火災保険

住宅ローン融資を受ける場合には、火災保険の加入が義務づけられています。

8:固定資産税

土地建物などの固定資産に着いて、毎年1月1日時点で登記されている所有者に課される市町村税です。

9:都市計画税

対象は都市計画区域の市街化区域内にある土地、建物に限られています。

10:地盤調査費

正確な地盤情報により、適切な基礎構造にする為の調査費用です。

11:設計・管理料

設計事務所に設計監理を依頼する費用です。

12:引っ越し費

引っ越しの運送費や仮住まいの家賃、トランクルーム貸借料などの費用を指します。

13:式典費

地鎮祭や上棟式、ご祝儀、初穂料などの費用です。

14:家具、備品費

カーテンやブラインド、新規の家具などの費用を指します。

15:物件検査手数料

住宅が、国の建築基準に違反していないかを調査、確認する為の検査費用です。

16:仲介手数料

仲介業者で注文住宅を建てた場合、仲介手数料が必要となります。

17:その他

近隣住民への挨拶や、現場の職人へのお茶菓子代、新築祝いなどの費用のほか、想定外のことが起こった時に対処する費用です。

見積書はできるだけ詳細を求めるのが鉄則

例えば会社によっては「○○一式」といった形で、大雑把に書き記され、何がいくらかかるのかわからないことがあります。こうした見積書が提出された場合、詳細な内訳を求めてください。

なにに、いくらかかっているのかがわからなければ、どの項目で予算を削れば良いのかがわかりません。ましてや、項目が不足しているのかどうかも分かりませんし、数量が適正なのかも判断できません。

例えば、仮設工事費のなかに、足場組みの金額や、仮設トイレの個数などが示されていれば金額に対して納得することが出来ますが、それらが不明で「○○一式」扱いされていると金額に納得することが出来ません。

見積書をもらったら、まずどこをみるべきか

注文住宅 費用 内訳4

見積書を貰ったら、表紙を確認しましょう。

見積もりの有効期限はいつまでか、金額はいくらか、見積もりに含まれていない工事項目はいくらかなどを確認しましょう。また、この時に、設計図と仕様書も合わせて確認してください。

見積もりは必ず複数社に依頼する

見積もりを取るときの注意点として、必ず複数社に相見積もりを依頼するようにしてください。各項目における、価格は適当なのかどうかを判断する材料にもなります。

複数社に見積もりを依頼して、不明な点や、比較検討していて、ちょっとおかしいなと思うところがあったら迷わず質問してください。ここで、うやむやにしておくと後々泣きを見ることがあります。そうならないためにも、少しでも疑問に思ったのなら、はっきりと確認しておきましょう。

もちろん、十分な信頼関係をおいていたり、決まっている会社があるのなら話は別ですが、もしそういった関係性などがない場合は
提出された金額の妥当性を判断する為にも必ず複数社に見積もりを取ってください。

複数社からとった、相見積もりがそろったら

注文住宅 費用 内訳5

依頼していた見積もりが全て届いたら、同じ項目をそれぞれ見比べて、必ず価格と中身の違いを確認してください。ただし、注意してほしいのが、相見積もりを無理な値引き交渉の材料に使わないことです。

無理な値引き交渉は、工事の質を下げることに繋がります。例え、総費用が安くなったとしても、欠陥住宅を建てられてしまったら、結果的に多くの金額が失われてしまいます。

坪単価とは一坪当たりの建築費

坪単価とは、1坪(3.3㎡)あたりの建築費のことで、工事費を床面積で割った値で示されます。例えば「坪45万円」などと表示され、仕様や性能の違いを価格で比べることができるメリットがある半面、同じ仕様であっても坪単価が違う場合があります。

坪単価の決まり方と注意点を知る

坪単価を比較する時に注意する点が大きくいって3つあります。それは「1:何が含まれているのか」「2:床面積はどのようにして算出されているかを確認する」「3:坪単価を左右するものと、本体工事費以外の費用の確認」です。

ひとつひとつ見ていくこととします。

1:何が含まれているのかを確認する

実は、本体工事費の項目は統一されていません。本体工事費に、エアコンや照明のグレード、床暖房、造り付け家具の数などが含まれるのか、それとも含まれないのかで坪単価は大きく変わってきます。

2:床面積はどのようにして算出されているかを確認する

実は、あまり一般的ではありませんが、坪単価を計算する際に用いる床面積の算出方法にハッキリとした定義はありません。例えば法的に言えば、ベランダやロフトなどは屋根や床や壁があっても床面積にはいれません。

しかし、工事には他の部分と同じように手間がかかります。法的(建築確認申請などで明記されていない)にカウントされていない、面積を坪単価の計算に加えれば、表面的な数字は安く見せることが出来ます。

3:坪単価を左右するものを知り、坪単価に含まれない本体工事費以外の費用を確認する

施工者はもちろん、本体工事費、仕様が全く同じでも坪単価に差がつくことがあります。それは一体どういった理由からなのか。下記に記していきます。

・床面積の大きさ

浴室やキッチンの数、またそのグレードなどの性能は小さい家だから安くなるわけではありません。坪単価は床面積とは関係なく、小さい家ほど高くなる傾向にあります。

・階の面積部分

坪単価は、同じ床面積でも、1階と2階の面積配分により異なります。1階が大きく2階が小さい建物の場合、1階と2階が同じ面積の建物と比べると、コストのかかる屋根や基礎の面積が大きくなります。

そのため本体工事費と仕様が全く同じでも、1階が大きい家は坪単価が高くなります。

・建物の形

建物に凹凸がある場合、真四角の建物と比べると外壁や屋根の面積が増えるため、自ずと坪単価は高くなります。坪単価に含まれない、本体工事費以外にかかる費用、外構などを含む付帯工事費や、諸費用を考慮しておかなければなりません。

まとめ

一般的にチラシやホームページなどでは、家の価格は本体工事費のみで表示されており、家づくりにはそれ以外でも、外構などを含む、付帯工事費と諸費用がかかることをお話してきました。

またそれぞれは総費用のどれくらいの割合を示すのかということについても触れ、それは

本体工事費:総費用のおおよそ70〜80%かかる費用
付帯工事費:総費用のおおよそ10〜15%かかる費用
諸費用:総費用のおおよそ5〜10%かかる費用

だと話してきました。さらにそれぞれの工事に置ける具体的な費用の内訳を話し、見積もりは必ず複数社に依頼すること、見積もりが届いたら見るべき項目についても話してきました。

是非今回の記事があなたの家づくりの役に立って頂ければと思います。

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