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長期優良住宅とは?長期優良住宅のメリットとデメリット認定基準や注意点

最近、家づくりを進めるうえで長期優良住宅という言葉を良く耳にするけど、長期優良住宅って一体何なの?と首を傾げている人も多いのではないでしょうか。

長期優良住宅とは、一定の基準を満たした家を「長期優良住宅」と認定し、税に関する様々な優遇を受けられる住宅のことを言います。

「長期優良住宅」の認定を受けるには合計10項目の基準をクリアする必要があり、そのうち一戸建て住宅の場合は8項目の条件をクリアすることで認定されます。

また、長期優良住宅にはメリットばかりではありません。あまり知られていませんが、デメリットもあります。さらに、長期優良住宅を建てれば、安全で品質の高い住宅になると思っている方が多いですが、長期優良住宅の認定を受けた住宅でも、欠陥住宅が建ってしまう可能性があります。

今回は、知っているようで意外と知らない、そんな長期優良住宅の疑問にお答えします。



長期優良住宅とは

長期優良住宅とは

長期優良住宅とは、住宅に長期に渡って、良い状態で住み続けることが目的で、2009年に「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」によって施工された基準です。

住宅を、何世代も住めるつくりにし、資産価値を維持することで、売却時にも「優良な住宅」として評価されることを狙いとして、一定の基準を満たした住宅を「長期優良住宅」と認定しています。

長期優良住宅に認定されることで、具体的にはどんな優遇が受けられるのか?

長期優良住宅と認定された住宅を購入した場合、一般住宅と比べて実に様々な税の優遇を受けることが出来ます。例えば、国土交通省の「長期優良住宅の普及の促進に関する法律関連情報」の「■法律・税制・融資の概要」に記載されてあるように、所得税で言えば、住宅ローン減税の控除対象限度額が1000万円上乗せされるほか、不動産取得税についても、一般の住宅では控除額が1200万円に対して、長期優良住宅であれば1300万円の控除が受けられます。

さらに、固定資産税では一般住宅では、固定資産税が2分の1に軽減される期間が1年目から3年目であるの対して、長期優良住宅では1年目から5年目までとなっています。

住宅ローンでも長期優良住宅に対する供給支援が行なわれており、民間金融機関が、認定長期優良住宅について最長50年の住宅ローンを供給できるよう、住宅金融支援機構が支援しています(フラット50)。

長期優良住宅の基準は3つ

長期優良住宅 概要

長期優良住宅としての認定を受けるには、一戸建て住宅の場合、合計8項目の条件をクリアする必要がありますが、その基準は以下の3つです。

1:丈夫で長持ちする家である
2:住む人の変化に対応できる家である
3:住み続ける為の計画がある家である

それでは具体的にどんな条件をクリアする必要があるのか見ていきましょう。

1:丈夫で長持ちする家である

・耐震性

建築基準法で想定する1.25倍(震度7.5)の地震でも、倒壊しない耐力を持つことを条件としています。これには、住宅性能評価の「構造の安定」において、耐震等級2以上の評価が必要となります。

大地震などによる、建物の損傷を抑え、改修工事を容易にし、継続的に利用できることが目的とされています。

※住宅性能表示制度の耐震等級は、地震や強風などによる住宅の倒壊や損傷のしにくさを評価していて、「耐震等級1〜3」で表示されます。等級が高いほど、地震などに対して強いことを意味し、たとえば「等級1」の場合、建築基準法を満たすレベルの耐震性ではありますが、大地震に耐える性能とは言えません。

※以下、法律・税制・融資の概要より引用
▼耐震性
○極めて稀に発生する地震に対し、継続利用のための改修の容易化を 図るため、損傷のレベルの低減を図ること。

・大規模地震力に対する変形を一定以下に抑制する措置を講じる。 〔層間変形角による場合〕
・大規模地震時の地上部分の各階の安全限界変形の当該階の高さに 対する割合をそれぞれ1/100以下(建築基準法レベルの場合は1/75以 下)とすること。 〔地震に対する耐力による場合〕
・建築基準法レベルの1.25倍の地震力に対して倒壊しないこと。 〔免震建築物による場合〕
・評価方法基準に定める免震建築物の基準に適合すること。

・省エネルギー性

住宅性能表示の「温熱環境」に定められている、暖房や冷房を効率的に行なう為に、壁や窓の断熱などがどの程度なされているかを評価する基準において省エネ対策「等級4」が必要になります。

省エネに配慮した家であることが求められ、必要な断熱性能等の省エネルギー性能が確保されていることが必要です。

※以下、法律・税制・融資の概要より引用
▼省エネルギー 対策
・評価方法基準に定める断熱等性能等級4の基準(建築物省エネ法に 基づく建築物エネルギー消費性能基準相当)に適合すること。

・劣化対策

長期優良住宅 劣化対策

100年の継続使用が可能な措置を求められ、木造住宅の場合、住宅性能表示の劣化対策等級3に適合、加えて床下と小屋裏(こやうら)に点検口を設置し、点検のため、床下空間に330mm以上の高さを確保することが求められています。

※住宅性能表示の「劣化対策等級3」とは・・・・年月が経っても土台や柱があまり痛まないようにする為の対策がどの程度なされているのかを評価するのが、住宅性能表示における「劣化の軽減」です。等級は「1〜3」で表示され、数字が上になるほど柱や土台などの耐久性が高いことを意味します。

木造の場合・・・柱や土台が腐らないようにする為の対策を求められます。
鉄筋コンクリート造の場合・・・柱や土台や梁のコンクリートがもろくならない対策を求められます。
鉄骨造の場合・・・鉄の部分が錆びにくくする対策を求められます。

※以下、法律・税制・融資の概要より引用
▼構造躯体等 の劣化対策
○数世代にわたり住宅の構造躯体が使用できること。 ・通常想定される維持管理条件下で、構造躯体の使用継続期間が少な くとも100年程度となる措置をとること。 〔鉄筋コンクリート造〕 ・セメントに対する水の比率の低減、及び鉄筋に対するコンクリートのか ぶりを厚くすること。 〔木造〕 ・床下及び小屋裏の点検口を設置すること。 ・床下空間の有効高さを330mm以上とすること。

・維持監理・更新の容易性

長期優良住宅 維持監理更新

構造躯体は長持ちしても、内装や設備の耐久性はそれほど長持ちはしません。長期にわたって使用することが基本前提になりますので、内装や設備の清掃、点検、補修、取り替えがでけるだけ簡単に行なえるようにできることが求められています。

つまり、構造体に影響がなく設備は移管の維持監理を行なえ、取り替え時の工事が大規模にならない作りであることが求められます。

長期優良住宅 維持監理更新

例えば、維持監理しやすい配管の例をあげると、配管をコンクリート内に埋め込まない等の措置が必要となります。

※以下、法律・税制・融資の概要より引用
▼維持管理・更新の容易性
○構造躯体に比べて耐用年数が短い内装・設備について、維持管理 (清掃・点検・補修・更新)を容易に行うために必要な措置が講じられて いること。
・構造躯体等に影響を与えることなく、配管の維持管理を行うことができ ること ・更新時の工事が軽減される措置が講じられていること 等

2:住む人の変化に対応できる家である

・可変性

マンションのみで一戸建てには求められていません。詳しくは■長期優良住宅の認定基準(概要)の「可変性」をご覧下さい。

・バリアフリー性

一戸建てには求められていません。詳しくは■長期優良住宅の認定基準(概要)の「高齢者等対策」をご覧下さい。

・住戸面積

長期優良住宅 住戸面積

良好な居住水準のために必要な規模がある必要があり、一戸建ての場合75㎡以上(2人世帯の一般型誘導居住面積水準)が必要とされています。※ただし地域の実情により、引き上げや引き下げが可能(下限55㎡)

少なくとも、階段部分を除く一階の床面積が40㎡以上必要です。

※以下、法律・税制・融資の概要より引用
住戸面積
○良好な居住水準を確保するために必要な規模を有すること。 〔一戸建ての住宅〕 ・75m²以上(2人世帯の一般型誘導居住面積水準) 〔共同住宅等〕
・55m²以上(2人世帯の都市居住型誘導居住面積水準) ※地域の実情を勘案して所管行政庁が面積を引上げ・引下げする事が出来る。 ただし、一戸建ての住宅55m²、共同住宅等40m² (いずれも1人世帯の誘導居住面積水準)を下限とする。
○ 住戸の少なくとも1の階の床面積(階段部分の面積を除く)が40m² 以上であること。

3:住み続ける為の計画がある家である

・維持保全計画

長期優良住宅

構造耐力上の主要な部分をはじめ雨水の侵入を防止する部分や、給排水設備について、定期的な点検の時期や補修の計画などの内容をあらかじめ策定しておく必要があります。

維持保全計画に記載すべき項目には
1:構造忍耐力上主要な部分
2:雨水の浸入を防止する部分
3:給水・排水の設備
があります。異常の3つについて、点検の時期・内容を定め、少なくとも10年ごとに点検を実施する必要があり、地震時および台風時に臨時点検を実施する必要があります。

・住宅履歴情報の整理

適切なリフォームや災害時の補修、既存住宅の安心な取引を行なうため、建築確認書類などの書類や図面、メンテナンスの計画や実施内容などを整備しておく必要があります。

・居住環境

長期優良住宅 居住環境

良好な景観の形成やその地域の居住環境の維持や向上に配慮されたものである必要があります。つまり建物単体ではなく、地域との関係も考慮しなくてはなりません。

所管行政庁が定める、地区計画、景観計画、条例によるまちなみ等の計画、建築協定、景観 協定等の区域内にある場合には、これらの内容と調和が図られていることが条件で、各所管行政庁で審査が行なわれます。

長期優良住宅に認定されるメリットとは

長期優良住宅に認定されることで得られるメリットは以下の5つです。

1:所得税の住宅ローンが控除される

住宅ローン減税の控除対象限度額が1000万円上乗せされます。

2:不動産取得税の控除額が増える

一般住宅の不動産取得税の控除額が1200万円に対して、長期優良住宅では1300万円控除されます。

3:固定資産税が2分の1に軽減される期間が増える

固定資産税が2分の1に軽減される期間が、一般住宅では1年目から3年目であるの対し、長期優良住宅では1年目から5年目までとなっています。

4:所得税の投資型減税が受けられる

標準的な性能強化費用相当額(上限650万円)の10%相当額を、その年の所得税額から控除できます。また、控除額がその年の所得税額を超える場合は翌年に控除できます。

5:登録免許税が軽減される

所有権の移転登記や保存登記の登録免許税が軽減されます。

長期優良住宅に認定されるデメリットとは

続いてあまり一般的ではない、長期優良住宅に認定されるデメリットを○つあげていきます。

1:申請に時間とコストがかかる

長期優良住宅の認定を受けるには所定の手続きをする必要があります。一般的には認定条件を満たしたプランを作成し技術的審査を住宅性能評価機関へ申請することからはじまります。

技術的認定に合格後、適合証を発行してもらい、建築計画と維持保全計画を所管行政庁へ申請し認定を受けます。

ただし、技術的審査を住宅性能評価機関へ申請しない流れもあり、その場合、所管行政庁へ直接申請することになりますが所管行政庁から住宅性能評価機関へ技術的審査を出すので所定の日数が必要となります。

長期優良住宅 デメリット

長期優良住宅の認定をうけることで、総じて数週間から一ヶ月以上の期間が発生します。

また長期優良住宅の認定を受ける為には費用が必要になります。行政や事前に住宅性能評価機関への技術的審査をするかどうかの進め方など、条件により変わりますが、行政へ支払う認定手数料が数千円から数万円と幅があります。

ただし事前に、住宅性能評価機関の技術審査をする場合でも、行政への認定手数料は数千円程度で抑えることが出来ますが、住宅性能評価機関への費用が条件により変わりますが、5万円前後かかるため、どのような進め方であっても5・6万円前後のコストが発生すると考えてください。

2:建築コストが増える

長期優良住宅の基準に適合する為には、自ずと建築コストが高くなります。

ただし長期優良住宅として認定される為の項目には、現在の性能で建てる新築住宅としては当たり前にクリアしている項目も含まれているので、それほどコストをかけることなく建てられる場合もあります。

3:ランニングコストがかかる

長期優良住宅をたもつための、ランニングコストは、使用環境によってばらつきがあるためはっきりしませんが、定期的な点検が必要となる為、一般的な住宅よりもコストはかかると思っていた方が良いでしょう。

長期優良住宅にする前に知っておきたい注意点

長期優良住宅 欠陥住宅

長期優良住宅でも欠陥住宅が建ってしまう恐れがあるといったらあなたはどんな顔をするでしょう。実は長期優良住宅でも欠陥住宅が建ってしまう可能性はあります。

なぜ高いお金と、時間をかけ、長期優良住宅の認定を受けたのにも関わらず欠陥住宅が建ってしまう可能性があるのかというと、長期優良住宅の技術的審査は、あくまで書類だけの審査です。建築工事の着工後の検査は行なっていないことから欠陥住宅が建ってしまう可能性があるのです。

ですから、信頼のおける施工会社に依頼し、施工会社がきっちりと施工監理、品質管理を行うかが重要となります。第三者の住宅検査を利用するのも良いでしょう。

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長期優良住宅のまとめ

意外と知らない長期優良住宅のメリットとデメリット。

長期優良住宅として認定されるにはそれなりの時間とコストがかかります。しかし、何世代にも渡って住めるようなサステイナブルな住宅を建てたいと思っている人は、認定を受けるのもありだと思います。

ただしその場合、きちんとした施工会社に頼み、きちんと施工監理、品質監理をしてもらう必要があります。

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